Rivlerësimi për qëllime shitje banese apo rritje pranë vlerës aktuale të tregut, cilin opsion zgjedh për të minimizuar kostot tatimore?

Merrni parasysh rastin e një apartamenti 100 m², me çmim shitjeje të dakorduar 11 milionë ALL dhe çmim referencë 110,100 ALL/m² (që jep vlerë bruto referencë ~11.01 milionë ALL). Pronari ka kryer tashmë rivlerësimin e parë pranë ASHK-së, sipas procedurës standarde me çmimet minimale fiskale (referuese).

Opsioni 1

Rivlerësim fillestar vetëm me ASHK

Ky është më i thjeshti dhe më ekonomik në shumicën e rasteve të ngjashme, sepse:

• ASHK aplikon çmimet minimale fiskale sipas Udhëzimit Nr. 34/2023 dhe Udhëzimit Nr. 5/2026.
• Zbritet detyrimisht 1% për çdo vit të plotë përdorimi, deri në maksimum 30% ulje nga çmimi referencë (ky është detyrim ligjor kur ASHK kryen vetë llogaritjen, sipas Ligjit Nr. 85/2025 “Për rivlerësimin e pasurisë së paluajtshme”).

Pas rivlerësimit nga ASHK (me zbritje amortizimi maksimal 30%), baza e re në kartelë bëhet 7.7 milionë ALL (77 milionë lekë të vjetra).

Tatimi 5% mbi diferencën (7.7 mln – 5 mln = 2.7 mln × 5%) = 135 mijë ALL (plus tarifa ASHK ~3,500-7,000 lekë, bazuar në madhësinë e tatimit).

Në momentin e shitjes (me çmimin dakorduar 11 milionë ALL), llogaritjet janë si vijon:

• Baza e re = 7.7 milionë ALL.
• Fitimi kapital = 11 mln – 7.7 mln = 3.3 milionë ALL.
• Tatimi 15% mbi fitimin kapital = 495 mijë ALL (sipas rregullave të Udhëzimit Nr. 34/2023 dhe Ligjit Nr. 29/2023 “Për tatimin mbi të ardhurat”). Totali i barrës tatimore në këtë skenar është tatimi 5% (135 mijë) + tatim 15% në shitje (495 mijë) = 630 mijë ALL (plus kosto administrative të ulëta ~10-20 mijë ALL për aplikim/noter).

Krahasimi me situatën pa asnjë rivlerësim fare

Nëse nuk do të ishte bërë fare rivlerësimi, tatimi 15% do të llogaritej mbi diferencën nga vlera e vjetër 5 milionë ALL, pra fitimi 11 mln – 5 mln = 6 milionë ALL dhe tatimi 15% = 900 mijë ALL. Ky version është pa ligjin për rivlerësimin e pronave që vepron vetëm në 2026.

Me rivlerësimin pranë ASHK-së kursen ~270 mijë ALL tatim total (900 mijë – 630 mijë), duke e bërë këtë opsion të konsiderueshëm për kursim afatshkurtër.

Pse duhet ta vlerësosh me kujdes këtë opsion?

Rivlerësimi me referencat sipas ASHK përveç që ka edhe kosto administrative (aplikim në e-Albania, kohë personale, shpenzime notariale ose të tjera të vogla gjatë procesit) e regjistron vlerën e re të pronës duke i zbritur amortizimin, e cila rezulton në kartelë një vlerë neto, pra më e vogël se rivlerësimi me ASHK[1]  

Në raste të apartamenteve të vjetër, ku tatimi shtesë 15% në shitje mbetet 495 mijë ALL (ndërsa kursimi real nga rivlerësimi me ASHK është i konsiderueshëm vetëm nëse nuk e shet menjëherë pronën), shpesh nuk ia vlen të shkohet në këtë opsion, pasi nuk fiton kohë shumë në krahasim me vlerësimin me ekspert.

Megjithatë, nëse synon shitje të menjëhershme (në 2026), opsioni me ekspert është dukshëm më ekonomik sepse eliminon ose minimizon tatimin 15% në shitje.

Nëse nuk e shet menjëherë, por e rivlerëson për ta pasur kartelën me vlerë reale të lartë (për kredi, kolateral, vlerë aktuale tregu ose shitje të ardhshme pas 2026), atëherë edhe në këtë rast eksperti është opsioni më i favorshëm afatgjatë, pavarësisht kostos fillestare më të lartë.

Për ta qartësuar më tej le të shikojmë Opsionin 2, të rivlerësimit të banesës me ekspert të licensuar.

Rivlerësim fillestar me ekspert vlerësues (version paralel pa ASHK)

Nëse vendos të bësh rivlerësim me ekspert të licencuar (sipas Udhëzimit Nr. 5/2026), si procedurë fillestare, atëherë eksperti vlerëson me vlerën reale të tregut (zakonisht afër ose mbi referencën bruto 11.01 milionë ALL, pa detyrim amortizimi 30%, por vlera nuk mund të jetë nën referencën minimale pas amortizimit).

Tatimi 5% paguhet mbi diferencën e re nga baza origjinale (11.01 mln – 5 mln ≈ 6.01 mln × 5% ≈ 300.5 mijë ALL plus tarifa e ekspertit, zakonisht 30–60 mijë ALL për apartamente të vjetra në Tiranë, (bazuar në tregun 2026, më e ulët se për prona premium ose komplekse).

Baza e re në kartelë bëhet  11 milionë ALL dhe fitimi në shitje = 11 mln – 11 mln = 0 (zero) Lekë ose negativ. Pra në këtë transaksion nuk ka bazë tatimore për aplikimin e tatimit në shitje 15%, ku rezultati është 0 lekë tatim në shitje.

Krahasimi i përgjithshëm i dy opsioneve (total barrë tatimore + kosto shtesë të përafërta)

Vetëm me ASHK (opsioni fillestar): 630 mijë ALL tatim total + kosto administrative të ulëta → total efektiv ~640–660 mijë ALL.

Me ekspert (rivlerësim fillestar paralel), tatim 5% ≈300.5 mijë ALL + tarifa eksperti 30–60 mijë ALL + tatim shitjeje 0 ALL → total efektiv ~330.5–360.5 mijë ALL (por me kosto kohore dhe administrative më të larta, si inspektim 3-7 ditë).

Në këtë rast specifik (pa rivlerësim të mëparshëm me ASHK), rivlerësimi me ekspert kursen dukshëm (~279.5–329.5 mijë ALL krahasuar me opsionin ASHK), sepse diferenca midis bazës origjinale (5 mln) dhe çmimit shitjeje (11 mln) është e madhe, duke krijuar fitim të lartë kapital nëse nuk ngrihet baza në kartelë.

Me ekspert, baza ngrihet në 11 mln ALL (vlerë reale tregu, pa amortizim të detyrueshëm 30%), duke eliminuar ose minimizuar tatimin 15% në shitje.

Humbja e fshehur nga regjistrimi i vlerës neto nga ASHK

Kur ASHK regjistron vlerën neto (në rastin e shembullit: 7.7 milionë ALL pas zbritjes së amortizimit maksimal 30%), ndodh një humbje e rëndësishme afatgjatë edhe nëse pronari nuk e shet menjëherë pronën, por thjesht e rivlerëson për të përfituar nga skema e vitit 2026.
Efektet kryesore të humbjes nga regjistrimi i vlerës neto (në vend të vlerës bruto reale) janë si vijon:

Së pari, vlera reale e pronës nuk rritet në kartelë. Rivlerësimi nuk e bën pronën më të vlefshme në sytë e bankave, institucioneve financiare ose administratës shtetërore. Ajo mbetet në nivel artificialisht të ulët (vetëm ~70% e çmimit referencë aktual), duke e kufizuar përdorimin e saj si aktiv ekonomik i plotë.

Së dyti, shumica e bankave në Shqipëri marrin parasysh vlerën e regjistruar në kartelën kadastrale për të vlerësuar garancinë. Me vlerë neto 7.7 milionë ALL (në vend të ~11 milionë ALL bruto), shuma maksimale e kredisë që mund të merrni reduktohet ndjeshëm. Për shembull, nëse banka jep kredi deri në 70–80% të vlerës së garancisë, me vlerë bruto do të kishe mundësi kredie deri në ~7.7–8.8 milionë ALL, ndërsa me vlerë neto vetëm ~5.4–6.2 milionë ALL → humbje e mundshme 1.5–2.4 milionë ALL kredi të disponueshme.

Së treti, llogaritjet për taksat e pronës (taksa vjetore lokale) ndryshojnë. Nëse rivlerësimi me ASHK regjistron vlerën neto (7.7 milionë ALL pas amortizimit 30%), taksa vjetore lokale do të llogaritet mbi këtë vlerë. Sipas Ligjit Nr. 9632/2006 “Për sistemin e taksave vendore” (nenet për taksën mbi pronën e paluajtshme), taksa vjetore është zakonisht 0.05–0.2% e vlerës së regjistruar në kartelë (ose sipas normave të përcaktuara nga bashkia vendore, por jo më poshtë se çmimi referencë zonal aktual). Taksa vjetore mbi vlerën neto 7.7 milionë ALL = 0.05% = 3,850 ALL/vit, 0.2% = 15,400 ALL/vit (vlera mesatare e pritshme, rreth 10–12 mijë ALL/vit, varësisht nga norma vendore në Tiranë).

Krahasimi me vlerën e regjistruar përpara çdo rivlerësimi (5 milionë ALL)

Taksa vjetore mbi vlerën e vjetër 5 milionë ALL = 0.05% = 2,500 ALL/vit dhe 0.2% = 10,000 ALL/vit (vlera mesatare rreth 6–8 mijë ALL/vit). Diferenca reale në taksë vjetore: Me vlerën neto pas rivlerësimit (7.7 mln), taksa rritet me ~1,350–5,400 ALL/vit krahasuar me vlerën e vjetër 5 milionë ALL. Kjo rritje është rreth 30–50% më shumë taksë vjetore.

Nëse referencat zonale rriten në të ardhmen (siç ndodh periodikisht me hartën e vlerës së tokës/ndërtesave, sipas VKM Nr. 132/2018), taksa do të rritet automatikisht bazuar në referencën e re, ndërsa kartela mbetet “e ngrirë” në 7.7 milionë ALL (nëse nuk bëhet rivlerësim i ri).

Kjo krijon boshllëk midis taksës aktuale dhe vlerës reale të pronës në treg, duke rrezikuar mosmarrëveshje me bashkinë për vlerësimin e taksës, si dhe penalitete nëse bashkia vendos të rregullojë vlerën sipas referencës minimale.

Nëse nuk shitet tani, vlera e ulët në kartelë do të përdoret për llogaritje të ardhshme (trashëgimtarët paguajnë tatim mbi bazë të ulët, por humbasin vlerën reale të pronës në treg; sigurimi mund të jetë më i ulët; taksat lokale bazohen në vlerë të ulët). Rivlerësimi me ASHK redukton tatimin në shitje afatshkurtër, por “ngrin” vlerën e pronës në nivel të ulët për vite duke krijuar një humbje të fshehur që mund të jetë shumë më e madhe se kursimi tatimor (~270 mijë ALL në këtë rast).

Në mbyllje

Rivlerësimi vetëm me ASHK redukton tatimin në rivlerësim, por nuk arrin dot ta zerojë tatimin në shitjen e banesës, i cili sipas pikës 7 të nenit 1 të ligjit 85/2025, por “ngrin” vlerën e pronës në nivel të ulët për vite të tëra duke krijuar një humbje të fshehur që mund të jetë shumë më e madhe se kursimi tatimor fillestar.

Kjo humbje bëhet veçanërisht e dukshme:

• Nëse planifikon kredi bankare (humbje në shumën e kredisë).
• Nëse mban pronën afatgjatë (taksa lokale dhe vlerësime të ardhshme bazohen në vlerë të ulët, ndërsa referencat rriten).

Prandaj, në raste ku nuk ke nevojë urgjente (brenda 1 jave) për shitje (sidomos për apartamente të vjetra), rivlerësimi me ekspert (që regjistron vlerën bruto reale) është opsioni më i favorshëm afatgjatë edhe nëse ka kosto më të lartë fillestare (tatim 5% ≈300.5 mijë + tarifa eksperti 30–60 mijë ≈ 330–360 mijë ALL total fillestar), ai mbron vlerën e plotë të pronës për kredi, taksa, trashëgimi dhe rritje të ardhshme të referencave zonale. Llogarit gjithmonë kosto totale + humbje afatgjatë para vendimit.

---

[1] Ky nuk është gabim ligjor, por pasojë e dizajnit të qëllimshëm të legjislacionit aktual.. Amortizimi (1% për vit, max 30%) është lehtësi tatimore e përkohshme dhe detyruese vetëm kur ASHK kryen vetë llogaritjen me çmimet minimale fiskale. Ai ul bazën tatueshme për tatimin 5% në 2026, por rezulton në regjistrim të vlerës së reduktuar në kartelë, duke kufizuar vlerën reale të pronës për qëllime afatgjata (kredi, garanci, trashëgimi, taksa vendore ose shitje pas 2026) duke lënë mundësi për rivlerësime të ardhme apo pagesë tatimi edhe në të ardhmen.