Sqarim mbi regjistrimin e Vlerës neto vs. Vlerën Bruto nga ASHK në rivlerësimin e pasurive të paluajtshme (2026)

Ky sqarim mbështetet kryesisht në Udhëzimin e Përbashkët Nr. 34, datë 29.12.2023, “Për tatimin mbi të ardhurat nga tjetërsimi i pasurive të paluajtshme” (në vijim Udhëzimi Nr. 34/2023) dhe Udhëzimin e Përbashkët Nr. 5, datë 19.2.2026, “Për përcaktimin e procedurave të zbatimit të Ligjit Nr. 85/2025 ‘Për rivlerësimin e pasurisë së paluajtshme'” (në vijim Udhëzimi Nr. 5/2026). Për të plotësuar logjikën, përfshij edhe Ligjin Nr. 85/2025 “Për rivlerësimin e pasurisë së paluajtshme” (në vijim Ligji Nr. 85/2025), si dhe Ligjin Nr. 111/2018 “Për kadastrën” (i ndryshuar), i cili rregullon regjistrin kadastral dhe regjistrimin e vlerave të pasurive.

Ky është këshillim ligjor jo zyrtar dhe për qëllime referimi dhe sqarimi.

Regjistrimi i vlerës bruto (vlera e plotë e tregut ose fiskale pa zbritje amortizimi) pas rivlerësimit bëhet në kartelën kadastrale (regjistri zyrtar i pasurive) nga Agjencia Shtetërore e Kadastrës (ASHK).

Kjo vlerë bëhet baza zyrtare për llogaritje të ardhshme tatimore (si tatimi 15% mbi fitimin kapital në shitje), kredi bankare, trashëgimi ose taksa vendore.

Regjistrimi nuk është automatik pas rivlerësimit, sepse kërkon verifikim të pagesës së tatimit 5% dhe procedurë administrative në e-Albania ose ASHK.

Mirëpo, vlera bruto aplikohet kryesisht kur rivlerësimi kryhet me ekspert të licencuar, pasi ASHK-ja vetë aplikon amortizimin si detyrim ligjor, duke reflektuar në regjistrimin e vlerës neto në kartelën e pasurisë.

Pas verifikimit të pagesës së tatimit 5% (brenda 5 ditëve), ASHK kryen shënimet në regjistrat e pasurive të paluajtshme[1].

Për prona të regjistruara plotësisht, vlera bruto regjistrohet në seksionin “A” të kartelës kadastrale, duke përfshirë datën e rivlerësimit dhe shumën e rivlerësuar (pa amortizim të imponuar për ekspert).

“Pasqyrimi i rivlerësimit të pasurisë kryhet në seksionin ‘A’ të kartelës së pasurisë. Në këtë seksion do të regjistrohet data e rivlerësimit të pasurisë së paluajtshme, shuma e rivlerësimit dhe arkivohet dokumentacioni në referencën përkatëse.”

Kjo lejon regjistrim bruto kur vlera e ekspertit është afër ose mbi referencën bruto (pa detyrim amortizimi 30%.

Vlera bruto merret parasysh si vlerë kontraktuale ose referuese pa amortizim fillestar dhe amortizimi (1% për vit, max 30%) aplikohet vetëm për të llogaritur bazën tatueshme në tjetërsim (shitje), por regjistrimi në kartelë pas rivlerësimit është i vlerës së re të plotë[2].

“Çmimeve të referencës, do t’i zbritet 1% e vlerës për çdo vit të plotë shtesë përdorimi… Kjo zbritje nuk duhet të jetë më e madhe se 30% e çmimit të referencës.”

Kjo zbritje është për lehtësi tatimore, por vlera e regjistruar në kartelë pas rivlerësimit është bruto për qëllime të ardhshme (si baza për shitje pas 2026).

ASHK-ja ka detyrim të regjistrojë vlerën bruto kur rivlerësimi është me ekspert, pasi amortizimi është vetëm lehtësi tatimore e përkohshme (për ulje të bazës tatueshme në 2026), jo kufizim i përhershëm në kartelë. Kjo mbështetet në legjislacionin në fuqi.

Sipas Ligji Nr. 85/2025 (Neni 1, pikat 1-3 dhe 7), rivlerësimi bëhet me vlerën e tregut (bruto), dhe vlera e re regjistrohet si baza e re për tatime të ardhshme.

“Të gjithë individët… kanë të drejtë… të bëjnë rivlerësimin e kësaj pasurie me vlerën e tregut… Në rast se individi vendos që të kryejë rivlerësimin me vlerën e tregut, atëherë ai zgjedh një ekspert të licencuar… drejtoritë vendore të Agjencisë Shtetërore të Kadastrës përllogarisin bazën e tatueshme, e cila llogaritet si diferencë ndërmjet vlerës së pasqyruar në aktin e vlerësimit të ekspertit, e cila nuk mund të jetë më e vogël se çmimet fiskale… Për rastet e kalimit të së drejtës së pronësisë… tatimi llogaritet sipas normave në fuqi mbi fitimin e realizuar, si diferencë e vlerës… me vlerën e rivlerësuar për të cilën është paguar tatimi.”

Kjo konfirmon se vlera bruto e rivlerësuar (nga ekspert) regjistrohet plotësisht në kartelë, duke shërbyer si bazë bruto për transaksione të ardhshme.

Sipas Ligjit Nr. 111/2018 ‘Për kadastrën’ (i ndryshuar, Kreu III) ASHK rregullon regjistrin kadastral, ku vlera e pronës regjistrohet sipas akteve të transferimit ose rivlerësimit.

Kartela kadastrale (seksioni A) përmban vlerën e plotë të pronës (bruto) nga rivlerësimi, pa amortizim si kufizim i përhershëm.

“Regjistri kadastral përmban të dhënat mbi vlerën e pronës sipas akteve ligjore, duke pasqyruar vlerën e rivlerësuar si bazë zyrtare.”

Kjo plotëson logjikën, pasi amortizimi nga Udhëzimi Nr. 34/2023 është vetëm për llogaritje tatimore, jo për “ngrirje” të vlerës bruto në regjistër.

Në përfundim, kur rivlerësimi kryhet sipas procedurës standarde me referencat e çmimeve minimale fiskale (nga ASHK, pa ekspert të jashtëm), regjistrimi i vlerës në kartelën kadastrale bëhet në nivel neto (pas zbritjes së amortizimit maksimal 30%) edhe pse vlera e plotë bruto referuese është baza fillestare e llogaritjes.

Kjo krijon një kontradiktë praktike, pasi për të njëjtën pasuri dhe procedurë ligjore të rivlerësimit, prona regjistrohet me dy vlera të ndryshme, me vlerë bruto referuese (për llogaritjen e tatimit 5% dhe diferencës tatimore) dhe vlerë neto (për regjistrin kadastral dhe përdorim të ardhshëm).

Ky nuk është gabim ligjor, por pasojë e dizajnit të qëllimshëm të legjislacionit aktual.

Amortizimi (1% për vit, max 30%) është lehtësi tatimore e përkohshme dhe detyruese vetëm kur ASHK kryen vetë llogaritjen me çmimet minimale fiskale. Ai ul bazën tatueshme për tatimin 5% në 2026, por rezulton në regjistrim të vlerës së reduktuar në kartelë, duke kufizuar vlerën reale të pronës për qëllime afatgjata (kredi, garanci, trashëgimi, taksa vendore ose shitje pas 2026) duke lënë mundësi për rivlerësime të ardhme apo pagesë tatimi edhe në të ardhmen.

Në kontrast, kur procedura kryhet me ekspert të licencuar, vlera e regjistruar në kartelë është bruto (vlera reale e tregut ose e vlerësuar nga eksperti, pa amortizim të detyrueshëm), pasi amortizimi nuk është i imponuar në këtë rast (Udhëzimi Nr. 5/2026, Kreu III & V; Ligji Nr. 85/2025, Neni 1, pika 3 & 7). Pra, kontradiktja ekziston vetëm në opsionin me ASHK: e njëjta pasuri ka vlerë bruto për tatim 5%, por vlerë neto të regjistruar në kadastër. Kjo është e mbështetur ligjërisht nga integrimi i Udhëzimit Nr. 34/2023 (zbritja për amortizim në bazën tatueshme) me Udhëzimin Nr. 5/2026 (regjistrimi neto në kartelë kur ASHK llogarit vetë), por krijon humbje afatgjatë për individin që nuk e shet menjëherë pronën.

Për të shmangur këtë kontradiktë dhe humbjen e vlerës reale të pronës në kartelë, individët kanë të drejtë të zgjedhin procedurën me ekspert, ku regjistrohet vlera bruto e plotë si bazë zyrtare për të ardhmen.

Kjo është opsioni më i favorshëm afatgjatë për të ruajtur vlerën ekonomike të pronës, pavarësisht kostos fillestare më të lartë të tatimit 5%.

---

[1] Udhëzimi Nr. 5/2026 (Kreu V, pikat 2.1-2.3)

[2] Udhëzimi Nr. 5/2026 (Kreu II, pikat 1-2)