Efektet tatimore dhe pasojat ligjore kur shitet pasuria/prona pas rivlerësimit në 2026

Rasti shembull

Një individ në kuadër te ligjit për rivlerësimin e banesave bën rivlerësim të vleres se apartamentit me reference sipas çmimeve zonale, pra nëpërmjet aplikimit online në ASHK (vetë apo nëpërmjet një noteri të autorizuar nga individi). Pas rivleresimit individi e shet apartamentin, por poshtë vlerës së referencës.
Cilat janë konsekuecat dhe efektet tatimore në këtë rast?
A bie ndesh me ndonje akt nenligjor shitja nën çmimin e referencës në këtë rast specifik?

Sqarimi ligjor dhe praktik i rastit

Në këtë rast specifik (rivlerësim sipas Ligjit nr. 85/2025 “Për rivlerësimin e pasurisë së paluajtshme” + shitje pas tij poshtë çmimit referues zonal), nuk ka ndalim ligjor ose nënligjor për shitjen me çmim më të ulët se referenca.
Procedura është plotësisht e lejuar, e parashikuar dhe e rregulluar nga aktet në fuqi. Ja shpjegimi i plotë, i rishkruar dhe i përditësuar me integrimin e sqarimeve nga Neni 1, pika 7 i Ligjit 85/2025, si dhe nga Udhëzimi nr. 34/2023 (që mbetet në fuqi dhe referohet direkt në ligj).

1. Çfarë ndodh gjatë rivlerësimit (para shitjes)
Rivlerësimi bëhet me çmimet minimale fiskale/zonale (sipas VKM nr. 132/2018 dhe dispozitave të Udhëzimit nr. 34/2023) ose nga ekspert i licencuar (vlera nuk mund të jetë nën referencën minimale fiskale – shih pikat 3 dhe 4 të Nenit 1).
Paguan vetëm 5% tatim mbi diferencën, ku Tatimi = (Vlera e re referuese/fiskale – Vlera e vjetër e regjistruar) × 5% (me zbritje 1% amortizim për çdo vit përdorimi, maksimum 30%, sipas Udhëzimit nr. 5/2026).
Vlera e re (vlera bruto e pronës) regjistrohet në kartelën e pasurisë në ASHK dhe bëhet baza e re e kostos për çdo shitje të ardhshme.

2. Efektet tatimore në momentin e shitjes (pas rivlerësimit), në zbatim të pikës 7 të Nenit 1
Sipas pikës 7 të Nenit 1 të Ligjit 85/2025 “Për rastet e kalimit të së drejtës së pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme, në zbatim të legjislacionit në fuqi për tatimin mbi të ardhurat, të bërë pas rivlerësimit, tatimi llogaritet sipas normave në fuqi mbi fitimin e realizuar, si diferencë e vlerës, në momentin e kalimit të së drejtës së pronësisë, me vlerën e rivlerësuar për të cilën është paguar tatimi.”

Kjo do të thotë, që:

• Tatimi mbi fitimin kapital vazhdon të jetë 15% (sipas Ligjit nr. 29/2023 për tatimin mbi të ardhurat + Udhëzimi nr. 34/2023, që mbetet në fuqi).
• Por baza e kostos (vlera që zbritet nga çmimi i shitjes) është vlera e rivlerësuar (jo vlera historike e ulët).
• Vlera tatuese e shitjes = maksimumi midis (a) Çmimit real të deklaruar në kontratën noteriale, dhe (b) Çmimit të referencës zonal (i rregulluar me amortizim 1%/vit, max 30% – paragrafi 2.1 i Udhëzimit 34/2023).
• Nëse çmimi i kontratës është më i ulët se referenca → merret çmimi i referencës si vlerë e supozuar shitjeje (masë anti-evazioni standarde, jo ndalim).

Fitimi kapital tatueshëm = Çmimi referues (ajustuar) – Vlera e rivlerësuar. Meqenëse rivlerësimi është bërë me të njëjtat çmime referuese (ose shumë afër tyre), diferenca është minimale ose zero → tatimi 15% del zero ose shumë i ulët.
Shembull i thjeshtë (apartament 80 m², referencë zonale ~100,000 lekë/m² në 2026).
Sipas rivlerësimit, vlera e re = 8,000,000 lekë → paguan ~5% mbi diferencën nga vlera e vjetër (p.sh. 250,000 lekë total me tarifa).
Shitje pas pak kohësh me kontratë 7,000,000 lekë (nën referencë).
Vlera tatuese shitjeje = 8,000,000 lekë (referenca si minimum).
Fitimi = 8,000,000 – 8,000,000 (vlera rivlerësuar) = 0 lekë.
Tatimi 15% = 0 lekë (zbatim i drejtpërdrejtë i pikës 7 me tatim sipas normave në fuqi (15%), por diferenca zero falë bazës së re).
Tarifa noteriale dhe taksat vendore të kalimit të pronësisë llogariten mbi çmimin real të kontratës (jo referencën).
Vini re! Ky transaksion nuk ka TVSH për individë (vetëm nëse shitësi është subjekt biznesi).

3. Konsekuenca praktike dhe administrative
Nuk ka ndalim ose pavlefshmëri kontrate në rastin e transaksionit të shitjes dhe mund të deklarosh çmimin real në kontratë (edhe nën referencë). Noteri e regjistron normalisht, sepse ligji nuk e ndalon.
Regjistrimi në ASHK, kryhet pas pagesës së tatimit 15% (nëse ka diferencë të vogël) dhe nuk ka pengesë shtesë.
Rrezik i vetëm është nëse referenca rritet ndërkohë (p.sh. pas disa muajsh) ose amortizimi ndryshon, paguan 15% vetëm mbi diferencën e vogël (shumë më pak se pa rivlerësim).
Ndërkohë nuk ka asnjë penalitet për çmim të ulët në kontratë. Udhëzimi 34/2023 e parashikon explicitisht këtë rast si masë anti-evazioni për llogaritjen e tatimit, jo si ndalim shitjeje.

A bie ndesh me ndonjë akt nënligjor shitja nën çmimin e referencës?
Jo, absolutisht nuk bie ndesh.
Udhëzimi nr. 34/2023 (që referohet disa herë në Ligjin 85/2025 dhe mbetet në fuqi) rregullon saktësisht rastin “çmim kontrate < çmim referues” duke përdorur referencën si vlerë tatuese minimale. Kjo është masë standarde anti-evazioni, jo ndalim. Ligji 85/2025 (përfshirë pikën 7) dhe Udhëzimi nr. 5/2026 nuk shtojnë kufizime të reja për çmimin e kontratës – përkundrazi, inkurajojnë rivlerësimin për të ulur barrën tatimore efektive.
Këshilla jonë në këtë rast është praktike duke ju rekomanduar që ta bëni rivlerësimin sa më shpejt (afati deri 31.12.2026). Nëse shet shpejt pas tij nën referencë, tatimi total (5% + 15% mbi zero) është minimal ose zero dhe kursen shumë krahasuar me shitje pa rivlerësim.

Por gjithsesi, mos u mjaftoni vetëm me këtë sqarim, pasi rastet mund të kenë detaje të ndryshme dhe nevoja për konsultim fillestar me noter ose ekspert tatimor/pasurie të paluajsthme, për pjesën që ata mbulojnë si profesionistë ju jep më shumë mundësi të mos gaboni.