Rikuadrim i politikave për moslejimin e flluskave financiare në ekonomi

Çmimet e banesave në të gjithë botën kanë përjetuar një lulëzim të pandërprerë si pasojë e krizës globale financiare[1]. Megjithatë, shtrirja e bumit të banesave tregon ndryshime të konsiderueshme midis vendeve.

Në Shqipëri gjatë 12 viteve të fundit (2010 – 2022), pas një korrigjimi prej 15 për qind në mes të periudhës, çmimet e pasurive te paluajtshme janë rritur me 113 për qind që nga viti 2010, falë rritjes së fortë të të ardhurave dhe kostove të bizneseve të ndërtimit. Megjithatë, ekonomia dhe tregu financiar janë tani në mes të riorganizimeve gjithëpërfshirëse që kanë një ndikim të rëndësishëm në të gjitha çmimet e aktiveve, duke përfshirë më të rëndësishmin nga të gjitha, çmimin e banesave.

Rritja e çmimeve të banesave fitoi vrull të mëtejshëm gjatë pandemisë, me një rritje mesatare prej 40 për qind midis fundit të 2020 dhe fundit të 2022[2], për shkak të një morie faktorësh duke përfshirë kërkesën më të madhe për hapësirë, kostot e ulëta të huamarrjes, prania e më shumë parave informale në treg[3], si dhe rritjes së nivelit të remitancave kryesisht në Euro[4].

Rritja e papritur dhe e përhapur e çmimeve të konsumit pas dekadash inflacioni të ulët dhe të qëndrueshëm e ka detyruar Bankën e Shqipërisë të shtrëngojë politikën monetare edhe kundër rrezikut në rritje të ngadalësimit ekonomik, i cili paraqet një kërcënim të qartë për tregun e pasurive të paluajtshme.

Cikli i çmimeve të banesave po tregon tashmë shenja korrigjimi të vogla, të cilat ndikohen si nga normat më të larta të interesit të huave, ulja e kërkesës në tregun e banesave, mbajtja e nivelit të ulët të kursit të këmbimit valutor (kryesisht për euron), por edhe rritje më të ulët të të ardhurave për arsye të uljes së kërkesës nisur nga inflacioni në rritje për gjithë mallrat dhe shërbimet duke lënë më pak ose shumë pak hapësirë në buxhetin e shumicës së konsumatorëve për kursime dhe për të investuar në prona të paluajtshme.

Ndërkohë, duket se ka një heterogjenitet të konsiderueshëm në rritjen e çmimit të banesave nëpër qytetet shqiptare. Ndërsa indeksi real i çmimeve të banesave në 2022 vazhdoi të rritet me një normë vjetore prej 21 përqind në Tiranë (llogaritjet nga ALTAX) çmimet e banesave në pjesën tjetër të vendit kanë filluar të bien në terma realë, me rënien më të mprehtë në zonat periferike të vendit, përjashtuar nga kjo rënie zonat bregdetare dhe disa zona që janë shndërruar në turistike duke u ndikuar edhe nga investimet me fonde të buxhetit apo të huaja në infrastrukturë dhe urbanizim.

Korrigjimi i çmimeve të banesave është edhe më shumë i theksuar dhe i përhapur kur fokusohemi në raportin çmim të banesave ndaj qirasë. Në një analizë të fundit[5], ne tregojmë se ndikimi i parasë informale me tepri dhe ndikimi i barrës së rritur rregullatore bashkë me inflacionin, të cilin tashmë e përfshijmë si një element të shtuar në ndikimin e kostove në procesin e ndërtimit dhe rrjedhimisht edhe në transferimin direkt në çmimin e shitjes mund të ndikojnë mbi çmimet reale vjetore të banesave në një rritje minimale krahasuar me rritjet në dy vitet e fundit.

Çfarë mund të bëjnë politikëbërësit dhe aktorët me ndikim në momentin aktual?

Përpara se të fillojë me korigjimin e sjelljes ndaj tregut të banesave, Banka e Shqipërisë duke u koordinuar me institucionet që ndikojnë direkt në tregun e banesave (rregullatore dhe fiskale) duhet të kryejë/ kërkojë teste rezistence për bankat dhe institucionet e tjera financiare jobanka që kanë ekspozime të larta ndaj pasurive të paluajtshme dhe mundësisht të kërkojnë provizione më të larta për kreditë hipotekore për ato që rezultojnë të cenueshme bazuar në rezultatet e analizave sipas testeve.

Në terma afatgjatë, çmimet e banesave përcaktohen nga një kombinim i faktorëve nga ana e kërkesës (siç janë të ardhurat dhe kapitalet, flukset e remitancave, financimi dhe investimet nga jashtë, normat reale të interesit, disponueshmëria e kredisë, niveli i informalitetit dhe zhvillimet demografike) dhe faktorët e ofertës (si disponueshmëria dhe gjendja e aktuale e stokut të banesave) .

Nga ana tjetër, bazuar në analizën e çmimit të aktiveve të tregut të pasurive të paluajtshme, nevojitet që të bëhet në një kohë sa më të afërt analiza për identifikimin e ndikimeve të një ekonomie joreale që bazohet mbi një fryrje artificiale të çmimeve në ndërtim dhe me pasoja të rritjes artificiale të përkohshme të çmimeve përtej çdo vlere reale dhe të qëndrueshme. Për të mos pritur që pasojat të kthehen në një flluskë të pasurive të paluajtshme duke u nisur nga fakti se me rritjen e formalizimit të ekonomisë çmimet do të bien dhe rrjedhimisht edhe kërkesa, atëherë nuk duhet lënë të rritet “fatura” fiktive duke e lënë të rrjedhë këtë fenomen pa ndërhyrje direkte ndaj parasë informale (kërkesa) dhe rritjes artificiale të kostove nga ana tjetër (oferta).

Rezultatet në rast mosndërhyrje mund të jenë reduktimi i mëtejshëm i shpenzimeve të biznesit (jo ndërtim) dhe familjeve dhe një rënie e mundshme e ekonomisë në nivelet e krizës financiare, për arsye se kërkesa spekulative, në vend të vlerës së brendshme, nxit çmimet e fryra, të cilat ndikojnë direkt në një rënie të shitjeve të sektorit.

Edhe pse mjaft analiza që kryejmë tregojnë se ekonomia informale gjeneron një efekt “amortizimi”, që zvogëlon presionin e goditjeve të kërkesës mbi inflacionin, ndikimi në treg nga rritja tej çdo logjike të çmimeve të shitjes së banesave do të prodhojë një situatë edhe më të keqe në momentin që evazioni do të luftohet me vullnet të pakorruptueshëm dhe piramida e politikanëve aktualë do të fillojë të bjerë në pak kohë.

Kjo rritje prej të paktën dy dekadash e çmimit të pasurive të paluajtshme me një ritëm të shpejtë pa baza themelore për të justifikuar rritjen e çmimit është një sinjalizues i gabuar dhe çorientues edhe për rritjen ekonomike.

Kjo rritje e pajustifikuar vërehet lehtë, nëse verifikohen disa nga pasqyrat financiare të bizneseve të mëdha në sektorin e ndërtimit, por edhe në shitjen e pasurive të paluajtshme në përgjithësi, vlera e aktiveve është më e vogël se vlera aktuale neto e flukseve monetare që zotëruesi i aktivit ka të drejtë të marrë. Pra, thënë ndryshe ata kanë më shumë borxhe se pasuri të paluajtshme/gjendje në bankë dhe arkë, apo pritshmëri për të marrë lekët nga klientët.

Megjithëse ky konstatim është i lehtë të thuhet, realisht nuk është aspak i lehtë për t’u zbatuar në praktikë për investitorët, institucionet rregullatore ose bankat. Arsyeja është devijimi vit pas viti i tregut, ku pjesërisht është lejuar të vijojë në këtë situatë edhe nga mosveprimi nga institucionet, duke u transformuar tashmë në një problem më i madh se vullneti i çdo institucioni për ta luftuar, për arsye kapacitetesh të mangëta dhe mungesës për mbështetje politike në këto rrethana.

Në ekspozenë e rrisqeve, sektori i ndërtimit të banesave prezantohet në analizën tonë si një shembull për ndjeshmërinë e politikës dhe qeverisë mbi nevojën për një riadresim të problemeve që kanë dalë tashmë si sfidë për mëyrën e .

Ky është një moment jashtëzakonisht i rëndësishëm për rikuadrimin e politikave dhe programeve të azhornuara me përballimin e rrisqeve të reja dhe të shtuara, jo vetëm në sektorin e ndërtimit.

Parashikimet ekonomike të zymta nga mungesa e stabilitetit politik shumëvjeçar, informaliteti dhe lejimi i një kulture të dobët financiare dhe fiskale e ndihmuar edhe nga politika e papërgjegjshme e taksave të ulta, rritja e flukseve monetare nga krimi dhe korrupsioni, si dhe patronazhimi politik dhe mungesa e pavarësisë dhe integritetit institucional i kanë bërë shumë të pasigurta parashikimet edhe për të ardhmen. Dhe ndërtimi është sektori specifik.

Kjo situatë kërkon jo vetëm ekspertizë të konsiderueshme, por gjithashtu vijon ti nënshtrohet pasigurisë së madhe për vlerat e ardhshme të faktorëve që ndikojnë në çmimin e aktivit.

Për shembull, në vitin 2019, me informacionin e disponueshëm në atë kohë ishte e vështirë të bëhej një rast padyshim i pranueshëm se çmimet e larta të mallrave dhe shërbimeve do të ishin një rrezik i madh në dy vitet e ardhme e në vijim.

Edhe pse ka pasur edhe paralajmërime dhe disa spekulime të çmimeve të ndikuara nga faktorët që u përmendën më lart, në dritën e ndërlikimeve të tilla, aktorët e sektorit të ndërtimit shpesh përdornin vlerësimet e çmimeve të aktiveve të bazuara në krahasimin e çmimeve aktuale me mesataret historike.

Por, këtu duhet të jetë paralelisht në parashikimet e saj edhe qeveria me institucionet e saj.

Kështu, nëse çmimet aktuale tejkalojnë mesataret afatgjata me një diferencë mjaft të madhe, atëherë vetë institucionet bazuar te teknologjia që tashmë e kanë me tepri duhet të prezantojnë një sinjal paralajmërues se një tendencë abuzuese dhe e rrezikshme mund të jetë e pranishme dhe bëhen analiza e mëtejshme nëse rrezikohet të shkaktohet një krizë apo jo duke qetësuar edhe tregun, por edhe qytetarët.

Këto vite të fundit, veçanërisht na është zbuluar e qartë se mjetet parandaluese të politikës “ex ante” kanë qenë të pamjaftueshme për t’u marrë me ngritjen e rrezikut sistemik. Politikat që synojnë të sigurojnë stabilitetin e tregut nëpërmjet mbikëqyrjes institucionale nuk duken të mjaftueshme për të parandaluar nënçmimin e rrezikut dhe rritjen e tepruar të rreziqeve që mund ti vijnë ekonomisë nga financime që tejkalojnë mundësinë e marrjes borxh nga bizneset e ndërtimit, por jo vetëm. Edhe pse bankat duken të shëndetshme, sistemi në tërësi është më i brishtë se kurrë.

Nisur nga analiza të posaçme që bëhen nga institucionet duke filluar nga Banka e Shqipërisë, Ministria e Financave dhe disa komitete për sigurinë kombëtare dhe zhvillimin ekonomik/ parandalimin e rrisqeve nevojitet një rishikim i detyrave të tyre për të orientuar fokusin edhe te ngritja e koordinuar e sistemeve për parandalimin e kombinuar të rrisqeve dhe sigurimin e integritetit të sistemit financiar dhe më gjerë.

Edhe duke u bazuar te Standartet e Bazel III[6] riorganizime të reja të politikave duhet të pozicionohen kundër çekuilibrave financiarë dhe rriskut të shtuar më shumë të çmimeve të aktiveve.

Pra, duke e ditur se (a) ndërtimi bashkë me shitjen e pasurive të paluajtshme përbëjnë 15.2 përqind të prodhimit të brendshëm[7], (b) me një ndikim të shtuar në rritjen ekonomike kryesisht nga tregu i shitjeve të pasurive të paluajtshme është me vend që:

• vëmendja e lidershipit politik dhe të qeverisë ndaj ekonomisë që qarkullon likujditete të mëdha  (dhe kryesisht financimeve të ndërtimit dhe shitjes së pasurive të paluajtshme) të jetë një nga fokuset më kryesore të institucioneve ligjzbatuese,
• të zëvendësohet sjellja me pasivitet (mosveprimi) në veprimet për rritjen e evidentimit dhe zbulimit të efekteve negative që prodhohen brenda sektorëve ekonomikë të mëdhenj,
• të mundësohen programe kombëtare që duhet të zhvillohen si një qasje gjithëpërfshirëse për të minimizuar transaksionet dhe tregun informal, i cili vlerësohet të jetë 25% më shumë se tregu formal që prezantohet sot si pjesë e prodhimit vendas.

Por, monitorimi dhe analiza duhet të jenë pjesë e një kuadri rregullator përmes dispozitave më të mira të analizës së likuiditetit dhe kapitalit në ekonomi (veçanërisht ndërtim). Në këto dimensione që gjen zbatim kuadri rregullator deri më sot duket se ka nevojë për tu azhornuar më tej, pasi nuk mjafton vetëm një sistem financiar i shëndoshë me likujditete, por më së shumti një ambjent biznesi i shëndoshë.

Ndërkohë,  adresimi aktual i politikës monetare ka mundësi për të orientuar në mënyrë shumë më elastike disbalancat financiare që shoqërohen me rritjen e tepruar të parasë dhe kredisë. Politika monetare edhe pse është e fokusuar në periudhën afatmesme dhe i jep një rol të veçantë analizës së zhvillimeve monetare dhe kreditore duhet të planifikojë rritjen e portofolit për investimet në infrastrukturën bujqësore, por edhe ato që arrijnë të gjenerojnë rikthim afatmesëm. P.sh., aksesimi i zonave bujqësore, blegtorale apo akuakultura dhe kryesisht zona pyjore dhe rurale duhet të studiohet nga sektori financiar për një rritje të kreditimit dhe garantim të investimit.

Në këtë qasje, forcimi i kërkesave për disiplinimin financiar të sektorit privat dhe publik për transparencë të fondeve të garantuara dhe formalizuara për financimin e projekteve ndërtimore[8], si dhe bashkë me këtë edhe zbatimi i menaxhimit të rriskut fiskal për financuesit e projekteve ndërtimore do të frenonte fitimet spekulative duke reduktuar nevojën e investitorëve për të ofruar financime për përfitime të lehta dhe informale.

[1] https://www.imf.org/en/Blogs/Articles/2021/10/18/housing-prices-continue-to-soar-in-many-countries-around-the-world
[2] https://www.monitor.al/cmimet-e-apartamenteve-shtrenjtohen-deri-ne-40-brenda-nje-viti/
[3] https://top-channel.tv/2022/11/11/parate-e-pista-ne-call-center-miliona-euro-u-hodhen-ne-ndertim-askush-nuk-verifikoi-blerjen-e-pronave/
[4] https://euronews.al/remitancat-1-1-mld-euro-nga-emigrantet-25-e-parave-nga-italia/
[5] https://altax.al/tregu-i-qerase-se-apartamenteve-ne-tirane-dhe-rritja-e-cmimit-ne-vitet-e-fundit/
[6] Duke u fokusuar në rritjen e elasticitetit të sistemit financiar ndaj goditjeve në disa mënyra të rëndësishme:
– Kufij më të lartë të kapitalit dhe likuiditetit
– Rritja e cilësisë së kapitalit të bankave duke u fokusuar në detyrimet që thithin humbjet si kapitali i përbashkët
– Rritja e mbështetjes së bankave në “borxhin me kusht”, instrumente borxhi që shndërrohen në kapital të përbashkët kur aftësia paguese individuale ose në të gjithë sistemin përkeqësohet    përtej niveleve të paracaktuara.
[7] http://www.instat.gov.al/media/9739/produkti-i-brendshëm-bruto-final-2019-dhe-gjysmë-final-2020.pdf
[8] Parandalimi i përdorimit të kapitali të marrë hua për investim, bazuar te parashikimi që fitimet nga investimi të jenë më të mëdha se interesi i pagueshëm. Pra raporti i borxhit të një shoqërie me vlerën e kapitalit të saj të jetë mundësisht dukshëm më i vogël se 1.