Tregu i qerasë së apartamenteve në Tiranë dhe rritja e çmimit në vitet e fundit

Nga verifikimi dhe analiza krahasuese e çmimeve të ndërtimit dhe veçanërisht çmimit të qerasë së apartamenteve kryesisht për banim në Tiranë, ne kemi dalë me disa të dhëna të llogaritura sipas vlerës së qerasë në vitin 2017 dhe në vitin 2021 – 2022. Kjo analizë më së pari fokusohet te elementët ndikuesë dhe më tej edhe te krahasimi i vlerave.

Në komentin tonë përmbledhës mbi përcaktimin e vlerës së qerasë mendojmë se ka disa faktorë të cilët merren parasysh përpara se të vendosen çmimet e qerasë së një apartamenti.

Në një renditje jo domosdoshmërisht sipas rëndësisë së faktorëve, mund të thuhet se në marrjen e një vendimi për qeradhënien, pronarët e apartamenteve ndikohen nga:

1. Zona në të cilën ndodhet apartamenti. Pavarësisht se sa cilësisht e mirë mund të jetë ndërtimi, nëse ai ndodhet në një zonë jo pranë qendrës dhe me një nivel të pakët të shërbimeve dhe qendrave tregtare, por edhe me kërkesa të ulëta për banim, atëherë çmimi është më i ulët .
   2. Planimetria dhe cilësia e ndërtimit. Nëse apartamenti ka arkitekturë jo të përshtatshme, planimetri jo të favorshme, cilësi të ulët të rifiniturave, si dhe sipërfaqe/kënde të pashfrytëzueshëm ndodhet edhe pse mund të ndodhet në zonë preferenciale, çmimi i tij do të ketë zbritje.
   3. Afërsia me institucionet e ndryshme sipas tipit të kërkesave (shkolla, kopshte, çerdhe, dyqane, shërbime, parking, gjelbërim etj. me akses të lehtë, që ofrojnë gjithçka të nevojshme për çdo kategori klienti, jane rrjedhimisht më të favorizuara dhe ndikojnë në rritjen e çmimit.
   4. Mosha e apartamentit dhe investimi që ka apartamenti, pra nëse kemi të bëjmë me një apartament që ndodhet në pallat ekzistues apo një dyqan si dhe apartament i ri, vlera e tij rritet nëse investimet e kryera në të janë të fundit dhe për më tepër nëse ka elementët e termoizolimit etj. që lidhen me eficencën e energjisë.
   5. Pozicioni i apartamentit Brenda pallatit ka ndikim në vendosjen e çmimit të qerasë. Nëse apartamenti ndodhet në katin e fundit, vlera e tij mund të ketë zbritje. Kjo edhe për arsye teknike. Duke qenë në tarracë, problematikat e qëndrimit vlerësohen jenë më të larta, se në rastet e kateve më poshtë, duke qenë se tarraca ka një afat të caktuar amortizimi.
   6. Amortizimi. Apartamentet para viteve 90, kanë gjithnjë çmim më të ulët krahasuar me apartamentet e viteve të fundit për disa arsye si; mungesa e ashensorit, amortizimi i ndërtesës, tipologjia e vjetër e apartamentit, nevoja e ndërhyrjeve të brendshme, probleme me ujin, internetin, si dhe mungesa e sistemit termoizolues, që përdoret në ndërtesat e reja.
   7. Taksat dhe tarifat e ndryshme tatimore. Ndikimi i tyre në çmimin e qerave është një faktor ndikues me peshë sa vlera e taksave dhe tarifave që paguhen sipas përcaktimeve ligjore nga qeramarrësi, apo nga qeradhënësi.

Megjithatë duhet të përmendim faktin, se tregu i ndërtimeve në Tiranë duke u dominuar nga një financim nga para informale dhe më pak para formale nuk ndjek kryesisht në vendosjen e çmimit të qerasë së apartamenteve përfshirjen e faktorëve. Edhe pse kjo ka ndodhur rregullisht para disa vitesh, nga ndikimi i efekteve rregullatore të shtetit, por edhe nga vetërregullimi i tregut ka një vlerësim në çmime duke llogaritur edhe këto elementë.

Në vlerësimin e tregut të qeradhënies së apartamenteve në Tiranë në periudhën 2017 – 2022 janë marrë si pika referimi të dhënat nga tregu të publikuara nga zyrat e pasurive të paluajtshme dhe media[1], studime[2] dhe nga të dhëna nga INSTAT, si dhe vendimet e qeverisë për vlerën minimale të qerasë për efekt përcaktimi të tatimit në burim[3].

Nisur nga te dhënat e mesatarizuara në vitin 2017, si dhe nisur nga te dhënat e çmimeve të qerasë në vitin 2021[4] – 2022[5], sipas tabelës më poshtë,

rezulton se rritja e çmimeve të qerasë në 5 vitet e fundit (2017 -2022) është në nivelet mesatare nga 11% deri 58%.

Ndryshimi për vlerën e qeradhënies në vitin 2022 me vitin 2017 për apartamentet 1+1 është më i lartë në Rrugën e Elbasanit (deri 81%) dhe më i ulët te Fresku (deri 27%)

Nëse e shohim këtë ndryshim mesatar sipas zonave të Tiranës (shih Tabelën më poshtë) rezulton se:

Ndryshimi për vlerën e qeradhënies në vitin 2022 me vitin 2017 për apartamentet 1+1 shihet se është më i lartë se për apartamentet 2+1.

Duke qenë se tregu i qeradhënies ndjek logjikën e tregut të pasurive të paluajtshme, sipas një analize për këtë të fundit të kryer nga ALTAX[6] vlerësohet se çmimi i qerave do të vijojë të rritet në Tiranë, për sa kohë do të ketë kërkesë të shtuar, por edhe qarkullim të parasë informale, e cila rrit artificialisht çmimet e apartamenteve në shitje, por edhe të qerave të tyre.

[1] https://gazetaimpakt.com/ia-vlen-te-blesh-shtepi-per-ta-dhene-qira-ja-llogaritjet-per-tiranen/
https://acp.al/news/3070/Pas-shtrenjtimit-te-apartamenteve,-rriten-me-30-per-qind-edhe-cmimet-e-qirave-ne-Tirane/

[2] https://www.academia.edu/34090186/Kontrata_e_Qirase_se_Banesave_docx
[3] http://www.panorama.com.al/cmimet-e-reja-te-qirave-ja-sa-behet-tatimi-ne-tirane/
https://acp.al/news/1004/Cmimi-dysheme-i-qirase-se-dyqaneve,-sa-dyfishi-i-apartamenteve-te-banimit/

[4] https://www.monitor.al/nuk-ndalet-rritja-e-cmimeve-te-apartamenteve-ne-tirane-2/
[5] https://www.monitor.al/iken-shqiptaret-vijne-te-huajt-rriten-cmimet-e-qirave-2/
[6] https://altax.al/cfare-pritshmerie-mund-te-kete-per-tregun-e-pasurive-te-paluajtshme-dhe-qiradhenies/