Çfarë pritshmërie mund të ketë për tregun e pasurive të paluajtshme dhe qiradhënies?

Rritja e qirave është një fenomen kombëtar, pasi ato rriten paralelisht me rritjen e çmimeve të shtëpive, dhe ndërsa më shumë njerëz nuk munden te perballojne çmimet e blerjes së shtëpive, ata kanë rritur presionin në tregun e qirasë.

Si logjikë paraprake mund të jetë, se atje ku qiraja është e lartë ka lidhje si me çmimin e lartë të tregut te apartamenteve, por edhe me tendencën e rritjes joreale nga vetë pronarët duke pretenduar që të rimarrin vlerën e blerjes se aprtamentit në kohë të shkurtër.

Por, nga vëzhgimet e tregut, shihet se kryesisht qiratë më të larta nuk janë të lidhura vetëm me rritjen e vazhdueshme të çmimeve të banesave.

Për të analizuar me radhë ndikimet në çmime, nëse nisemi nga tregu në vitin 2021, indeksi i çmimeve të banesave u rrit mestatarisht me 4-5%. Analistët thonë se kjo është brenda normës së rritjes mesatare të çmimeve të apartamenteve në periudhën e 20 viteve të fundit. Gjithsesi, në harkun kohor janë dy pika kulmimi: (a) rritja e madhe e çmimeve te apartamenteve në vitet 2009-2010 dhe (b) rritja e madhe në vitet 2018-2019. Përveç këtyre periudhave, tregu ka vijuar nëpër vite me një rritje të moderuar. Kështu, nëse në vitin 2003-2006 tregu në Tiranë paraqitej me çmime mesatare poshtë vlerës 550 Euro/m2 (qytetet dhe zonat e tjera të vendit ishin më poshtë) duke kulmuar me 50% rritje në 2008, në vitin 2019 pati një tjetër rritje deri në 25% më shumë se disa vite më parë. Në 2022 rritja vazhdon me nje nivel deri 10% më të lartë krahasuar me vitin 2019.

Edhe pse çmimet e karburanteve marrin pjesën më të madhe të vëmendjes në raportimin e inflacionit, ka një element tjetër që i ka shtyrë shifrat lart, rritja e qirave për banesa. Inflacioni per tregun e qiradhenies është te 2.6% rritje në Mars 2022.

Nisur nga fakti se të ardhurat nga puna, që mbeten si kursime për të blerë/marrë me qira sipërfaqe banimi janë më të ulëta se një vit më parë, për arsye të inflacionit për mallrat dhe shërbimet, por edhe për arsye të mosrritjes së të ardhurave në raport me inflacionin e përvitshëm dhe rritjet e tjera abusive të tregut informal, i cili ende është problem i madh i sektorit të pasurive të paluajtshme. Dhe nëse rritja e qirasë ngadalësohet, kriza e strehimit do të vazhdojë sidomos për familjet e reja, për shkak të mungesës së furnizimit me apartamente të reja me kosto të pranueshme për nivelin e tyre të jetesës, pasi vetë tregu i banesave është ngushtësisht i lidhur me të ardhurat e individëve, që kryesisht vijnë nga marëdhëniet e punësimit, si edhe nga hyrjet e parave nga remitancat dhe rrugët informale.

Në një analizë fillestare të faktorëve ndikuesë në tregun e shtrenjtuar të banesave dhe qirave, mundet që të renditim si të parin faktor blerjen e apartamenteve me kredi bankare, e cila përbën pjesën shumë të madhe në portofolin e gjithë kredidhënies në vitin 2021, por edhe në vitet përpara. Kështu nga totali i kredisë për individë, afër 30% e portofolit të kredisë është kredi konsumatore. Pjesa tjetër e portofolit të kredisë (65%) është kredi për banesa. Pjesa e mbetur (5%) është kredi për edukim, shëndet, mobilim, udhëtime, etj.

Këtë format transaksioni e dikton si fakti se një pjesë e mirë e apartamenteve jane pjesë e tregut financiar te kredimarrjes, por edhe per arsye te rritjes së biznesit me dhënien e apartamenteve me qira për turizëm. Shumë apartamente janë duke u rinovuar në Tiranë dhe qendrat kryesore turistike dhe të qarqeve në Shqipëri, për tu dhënë me qira nëpërmjet platformave online, ndërkombëtare dhe vendase.

Megjithatë, çmimi i qiradhënies nëpërmjet platformave online ka një rritje më të ulët se rritja e çmimit të qirave mbi baza mujore. Një arsye për këtë rritje më të ulët është e lidhur me vendsojen e çmimeve fillestare të këtij biznesi në nivele relativisht mbi 60% të çmimeve të tregut të qiradhënies nëpërmjet marëdhënieve direkte mes qiradhënësit dhe qiramarrësit. Kështu, shërbimi i qirasë me platformat online nga internet, sipas AIR BnB dhe platformave të tjera vendase pasqyrojnë një rritje të vlerës së qirasë mesatare mujore në vitin 2021 mesatarisht me vetëm 2 për qind. Pjesa më e madhe e rritjes së vitit 2021 u zhvillua pranverën dhe verën e kaluar.

Si faktor ndikues i dytë është paraja informale, e cila rrit artificialisht kostot në total të pasurive të paluajtshme dhe ndikon në rritje të vlerës së apartamenteve mbi normat mesatare te tregut.

Si faktor i tretë, edhe taksat mbi pronësinë (taksim sipas vlerës së tregut) dhe mbi qiradhënien (në normën 15% të vlerës bruot të qirasë mujore), që për kulturën financiare të zotëruesve te pasurive të paluajtshme është arsye shtesë për të rritur vlerën e qirave përtej vlerës aktuale. Kjo kosto bashkë me të tjerat e bëjnë të papërballueshëm qarkullimin normal të këtij tregu, pasi niveli i kërkuesve janë kategoria e individëve dhe familjeve me te ardhura të ulta dhe të mesme dhe me një nivel shpenzimesh mujore mbi mesataren e shpenzimeve mujore për një familje me 4 persona. Kjo kategori e klientëve ka një tavan shpenzimesh mujore dhe në rast të rritjes së madhe të kostove detyrohen ti drejtohen bankave, ose të tërhiqen nga transaqksioni që duan të kryejnë.

Si faktor ndikues i katërt, përveç tregut dhe anomalive të tij, gjithshka e vendos ndërkohë edhe lëvizja demografike, e cila po ndodh në mënyrë të pakontrolluar.

Çfarë pritshmërie mund të ketë për tregun e pasurive të paluajtshme dhe qiradhënies?

Në bazë të rregullave të funksionimit të tregut deri më sot, por edhe bazuar mbi zhvillimet në tregjet e ngjashme në rajon, rritja e qirasë mund të vijojë edhe më shumë, nëse përqindja e rritjes mesatare të çmimit të shitjeve të apartamenteve në vitin 2022 e mbrapa mund të tejkalojë normën mesatare të rritjes së çmimit të qerave.

Ndërkohë, parashikimet për rritjen e çmimeve të apartamenteve duket se do të ndodhin së pari për arsye të rritjes së kostove të matërialeve bazë për ndërtimin, por edhe për arsye të rritjes së çmimeve të transportit të matërialeve. Së dyti, një rritje parashikohet të ndodhë edhe për arsye të reagimit të pronarëve të banesave për një përballim të kostove të shtuara të jetesës, dhe bizneseve të tyre duke u reflektuar në çmime më të larta, por që kryesisht në Tiranë dhe qytetet kryesore të qarqeve dhe në zonat turistike. Së treti, është e rëndësishme të theksohet se ndërsa blerja e shtëpisë mund të jetë më pak e përballueshme sesa marrja me qira në disa qytete kryesore, blerësit mund të mos jenë në gjendje të konkurrojnë për një shtëpi nisur edhe nga rritja e kostove shtesë për ndërtimet e reja lidhur me plotësimet e kushteve detyruese për efiçencën e energjisë, siopërfaqet sociale (në Tiranë), si dhe kosto të tjera tarifore, të cilat pak nga pak po mbulojnë një nivel të kostos nga 5 deri në 10% të totalit të kostos së ndërtimit të finalizuar.

Ndërsa pandemia nxiti modelin e punës nga shtëpia, mundet që kjo mënyrë e re të punuari mund të nxitë një treg qiraje që orientohet drejt hapësirave më të mëdha për të funksionuar si shtëpi dhe zyrë. Dhe ndërsa pandemia po largohet, kërkesa për njësi më të mëdha me qira me më shumë hapësirë ​​me gjasa do të jetë pse jo edhe në një rritje të lehtë.

Për të ndihmuar vetveten në rikuperimin e të ardhurave të humbura nga qiraja, kryesisht në vitin 2020, pronarët e pasurive të paluajtshme mund të synojnë që të rritin edhe më tej çmimet e qirasë, kryesisht në zonat më të kërkuara dhe sezonet me kërkesa më të rritura.

Edhe pse qiramarrësit mund të jenë kundër rritjes së çmimeve të qirasë dhe në favor të një tregu më konkurrues qiraje, investitorët dhe pronarët aktualë të pronave pritet të shohin kthim nga investimet ekzistuese në vitin 2022.

Rritja e çmimeve të banesave, shoqëruar me rritjen e qirasë, i vendos investitorët e pasurive të paluajtshme në një pozicion premtues dhe do të inkurajojë disa investitorë të shtojnë prona të reja në portofolet e tyre, edhe pse normat e interesave bankare do të rriten.

Pasi tashmë prej pak vitesh, investitorët e rinj dhe paratë informale në tregun e ndërtimit me një shumicë hyrje shumë më tepër se më përpara do të ndërtojnë për të dhënë me qera, dhe jo për të shitur.

Pronat që do t’u ishin shitur blerësve të zakonshëm të shtëpive, tani nuk do t’u shiten më atyre dhe asnjë kategorie tjetër. Mjaft pasuri të reja të patundshme, kryesisht në zona rezidenciale dhe në qendra të qyteteve apo zonave të preferuara do të rezistojnë tregut të shitjeve për të qenë qiradhënës të përhershëm. Ka pak mundësi që blerësit e zakonshëm të jenë në gjendje të përballojnë një shtëpi të tyren, pas kostove që do të rriten ndoshta me një ritëm mjaft të lartë.

Nëse të gjitha këto parashikime do të ndodhin njëherazi, atëherë, marrja me qira e pasurisë së paluajtshme mund të bëhet opsioni më shumë i përballueshëm. Në vitin 2021, sipas të dhënave kryesisht të agjensive të tregtimit të pasurive të paluajtshme, por edhe të Bankës së Shqipërisë, rezulton se blerja e apartamenteve ishte më e përballueshme. Ndërkohë, argumentet që rendisim këtu mund ta bëjnë më pak të përbasllueshëm këtë vit dhe në vitet në vijim.

Pra, ndërsa është e vërtetë që strategjia për të rritur stokun e banesave, të tilla si novacioni i ndërtesave të reja me teknologji dhe pjesë e politikës së gjelbërt janë më të kushtueshme dhe mund të ndihmojnë në stabilizimin e çmimeve dhe qirave të shtëpive. Nisur nga fakti, se një pjesë e financimit të këtyre banesave janë nga para informale, atëherë ato thjesht janë blerë nga individë që po bëhen pjesë e tregut të investimeve dhe problemi themelor mbetet i njëjtë.

Në fund të fundit, ajo që mund të besohet në një treg brenda një sistemi të tillë si ky që po jetojmë përkon me logjikën se ndryshe nga paraardhësit, brezi i ardhshëm duket se do të jetojë gjithnjë e më shumë si bujq pa pronë.