Tatimi mbi ndërtesat sipas referencës mesatare të çmimeve të tregut: Implikime dhe efekte

Në një përkufizim korrekt të termit ku referohet baza metodologjike mbi llogaritjen e referencave, çmimi referencë njihet si çmimi që përdoruesit e krahasojnë me çmimin e sipërfaqes së ndërtimeve të përfunduara civile apo industriale të konkurrentit/ëve ose me çmimin e reklamuar më parë dhe mesatarizimi i këtyre çmimeve shërben si vlera mesatare bazë për të llogaritur aplikimin e përqindjes së taksës së ndërtesës.

Sipas vendimit të qeverisë për metodologjinë e përcaktimit të vlerës së tatueshme për ndërtesat mbi të cilat vendoset tatimi ka disa mënyra referimi.

Së pari janë vetëdeklarimet që bëjnë vetë pronarët e sipërfaqeve ndërtimore. Në rast se vlera e vetëdeklaruar nga pronarët rezulton e ndryshme nga vlera e çmimit referues të tregut, atëherë si vlerë e bazës së taksës do të merret vlera më e lartë. Së dyti, zyra e taksave dhe tarifave nëpër bashkitë e vendit duhet të kryejnë korrektime në regjistrin e vlerës së tregut të ndërtesave, me qëllim që të përditësojnë çmimet sa më pranë realitetit të tregut duke bërë edhe konstatime në terren lidhur me sipërfaqen e saktë të ndërtesës që është objekt për tu tatuar.

Në rastin e përdorimit të çmimeve mesatare të sipërfaqeve ndërtimore për tatimin e ndërtesës sipas bashkive dhe njësive administrative, sipas asaj që lexohet në vendimin ne qeverise[1]  (parathënie e projekt ligjit te ri) çmimi referencë tashmë prej fillimit te muajit Gusht 2023 e në vijim është më i shtrenjtë për shumicën e zonave ndërtimore në Tiranë (nuk ka ndryshuar për bashkitë e tjera), duke zëvendësuar në shumicën e rasteve të shitblerjes edhe vlerën reale të shpenzuar për ndërtim, që konsiderohet kostoja e ndërtimit për m².

Sipas ligjit të taksave vendore[2] “Baza e taksës mbi ndërtesat është sipërfaqja e ndërtimit në metër katror e ndërtesës ose e pjesës së saj, mbi dhe nën nivelin e tokës dhe për çdo kat. Sipërfaqja në pronësi të taksapaguesit përcaktohet sipas dokumenteve që e vërtetojnë këtë pronësi. Në rast të mungesës së dokumentacionit të pronësisë, përdoruesi i ndërtesës bën një vetëdeklarim të sipërfaqes së ndërtesës, pranë bashkisë ku ndodhet ndërtesa.”

Vini Re! Paraprakisht është e nevojshme të sqarohet momenti lidhur me një lapsus në zëvendësimin e anekseve referuese 1 dhe 2 të vendimit të fundit të qeverisë. Në vendimin e fundit të Korrikut 2023 të qeverisë përcaktohet se “Anekset 1 dhe 2, që i bashkëlidhen vendimit nr. 132, datë 7.3.2018, të Këshillit të Ministrave, të ndryshuar, zëvendësohen, përkatësisht, me anekset 1 dhe 2, që i bashkëlidhen këtij vendimi.” Por, ndërmjet këtyre dy vendimeve të qeverisë është edhe Vendimi Nr.168, datë 27.03.2019, i cili i ka ndryshuar pikërisht Anekset 1 dhe 2 të vendimit të vitit 2018 që përmenden më lart pasi ka bërë përditësime të çmimeve të periudhës, si dhe Vendimi Nr.144, datë 13.02.2020 që ka ndryshuar referencën për ambjente të hapura për qëllime biznesi dhe industriale.
Për të mos krijuar çorientim dhe keqkuptim në rastin e përcaktimit të saktë të tabelave që zëvendësohen ka nevojë që të sqarohet mospërfshirja e VKM së parafundit e vitit 2019.

Në vijim të sqarimit lidhur me efektet pozitive dhe negative nga rritja e vlerës mesatare të çmimeve të banesave ka implikime të shumta kryesisht për ndërtuesit në njësitë administrative në Tiranë dhe për pronarët e shtëpive individuale.

Në një krahasim të çmimeve referuese për vitet 2018 -2023 shihet se për bashkitë e vendit nuk ka ndryshime, përveçse në Tiranë, ku sipas referencave në lekë për meter katror duket se ka ndryshime në 37 nënzona kryesisht në qytet nga 45 nënzona gjithsej që ka rrethi i Tiranës, ashtu si shihet edhe në tabelën më poshtë.

Rritja e çmimit mesatar referues për Tiranën sipas vendimit të qeverisë në 2023 i krahasuar me vendimin në vitin 2018 është 28.3%. Rritja më e madhe e çmimit referues ndihet më shumë në zonën e Unazës së re dhe Yzberishtit me 76% rritje, në zonën e Farkës me 73%, në zonën e Tregut industrial – Bregu i Lumit me 57% rritje, në  zonën e Dajtit me 53% rritje, në zonën e Liqenit Artificial me 54% rritje, në zonën e ish-NSHRAK me 46% rritje, në zonën e Porcelan – Kinostudios me 44% rritje,  si dhe zona kufitare me to. Rritje më të ulët apo dhe të moderuar ndeshen në zonën e ish-Bllokut dhe Piramidës me vetëm 8% rritje, si dhe në zonën e qytetit Studenti dhe Sauk. Ndërkohë fshatrat e Tiranës dhe qytetet e tjera të vendit nuk kanë rritje të çmimit referues mesatar.

Nëpërmjet kësaj rritje duket se ndjeshëm ndihmohet vetëm buxheti i Bashkisë tiranë dhe mbajnë të njëjtën barrë fiskale për tatimin e pasurisë gjithë bashkitë e vendit, për të cilat nuk ka asnjë rritje të references së çmimit mesatar dhe si rrjedhojë edhe të tatimit mbi pasurinë për buxhetet e tyre vendore.

Në aspektin e ndikimit nga ky vendim i qeverisë shikohet se efekti i ndjeshëm shtohet në buxhetin e shtetit, por me një ndikim të kufizuar vetëm për qytetin e Tiranës. Megjithatë, ky veprim mund të tregojë edhe dobësitë e mundshme të tregut të banesave, pasi nëse çmimet do të rriten rriten shumë shpejt në krahasim me zonat e tjera të vendit kjo do të ndikojë edhe në prishjen e drejtësisë tatimore duke ngarkuar me barrë më të lartë qytetarët e Tiranës, por edhe duke forcuar vetëm financat e nj bashkie në diferencim të dukshëm me të tjerat.

E gjithë kjo nismë e qeverisë duhet të shoqërohej me një studim të hollësishëm lidhur me ndikimet dhe efektet, pasi ndërsa taksa e pronës nuk rritet domosdoshmërisht me të njëjtin ritëm si vlerat e banesave, atëherë vlera e vlerësuar e tregut është një faktor kyç në llogaritjen e faturës tatimore në mënyrë të padrejtë në raport me pronat e tjera.

Nëse vlera e pronës rritet më shpejt se mesatarja e të gjitha pronave të tjera në nivel vendi, atëherë pjesa e faturës totale tatimore që detyrohet të paguajë pronari I shtëpisë/ambjentit në Tiranë do të jetë shumë më e lartë se në zonat e tjera.

Rritja e tatimit mbi ndërtesat e Tiranës, të cilat janë pasojë e rritjes së referencës së çmimit mesatar mund të jetë veçanërisht e rëndë për pronarët afatgjatë dhe familjet me të ardhura modeste ose fikse dhe gjithashtu mund të kontribuojë në përballueshmërinë dhe presionet e zhvendosjes pasi pronarët e shtëpive do të përballen me rritjen e kostove të strehimit dhe pronarët ua kalojnë barrën tatimore qiramarrësve përmes qirave më të larta.

Raportimet e fundit nga tregu i pasurive të paluajtshme, ku oferta e njësive me qira me kosto më të ulët është tharë ndjeshëm në dekadën e fundit, theksoi historitë e pronarëve të shtëpive që luftojnë me rritjen e fundit të faturave të taksave, të cilat në disa raste kanë qenë me mijëra dollarë.

Efekti regresiv mundet të intensifikohet në zonat informale. Këto zona zakonisht përfshijnë shumë pronarë me të ardhura modeste dhe pronarë afatgjatë, të cilët mund t’i kenë blerë/trashëguar shtëpitë e tyre dekada përpara fluksit më të fundit të banorëve me të ardhura më të larta që lëvizin në Tiranë. Ky lloj ndryshimi mund të shihet në ndryshimin e përbërjes së të ardhurave familjare dhe në këtë rast do të kishte vlerë që tatimi mbi pasurinë të ishte i konceptuar brenda parimit të taksimit progresiv, ku ai që fiton më shumë duhet të paguajë më shumë.

Në rastet e pronarëve të shtëpie, taksat e pronës zbatohen sipas disa faktorëve që përcaktohen nga tregu i pasurive dhe këto ndikojnë në shumën që paguhet si tatim mbi ndërtesat. Nivelet treguese të çmimeve referenciale të përcaktuara me vendim qeverie, pa patur një studim të detajuar për të orientuar edhe më mirë referencat sipas specifikave të zonave janë jashtë kontrollit të pronarëve dhe ata ndodhen para faktit të kryer për të paguar tatimin përkatës sipas referencave.

Por, për një kategori në rritje ka elementë të cilët kontrollohen nga ta dhe kjo është financimi i hipotekës së banesës/ambjentit nëpërmjet huave bankare.

Pyetja me të drejtë është a ndikon dhe sa ndikon tatimi mbi ndërtesën  në faturën tuaj vjetore të tatimit në pronë?

Në fund të fundit, kjo nuk ndikon njësoj në të gjithë vendin dhe aq më tepër ashtu si përmendëm më lart me rritjen e çmimeve referencë edhe ndikimi është i bazuar pikërisht te kjo rritje. P.sh. në rastin e rritjes me 76% rrjedhimisht edhe tatimi mbi ndërtesën do të rritet me po të njëjtat vlera të tatimit duke ruajtur një raport progresiv sipas nivelit të rritjes.

Kostoja për pronarin përfitues, i cili ka marrë kredi ndikohet nga rritja e tatimit mbi ndërtesën, pasi ndërhyn në buxhetin e parashikuar të shpenzimeve mujore dhe mundet të krijojë premisa për borxhe të këqija konsumatore ndaj bankave.

Megjithatë, me masat dhe mënyrën se si operojnë bankat të cilat e bazojnë kredi dhënien në një garanci pasurore (kolateral) ka më pak rrisqe të ndodhë një fluks në shtimin e borxheve të pambledhshme, përveçse ndikimi i tatimit do të ketë ndikim në shumë individë. Ky moment nevojitet të administrohet sipas shenjave që do të përcjellë tregu dhe do të ketë të nevojshme një trajtim të bazuar te ristrukturimi i kësteve të kredisë apo edhe instrumenta financiarë dhe rishikim të taksës nga Ministria e Financave dhe Ekonomisë. E njëjta qasje vlen edhe për bizneset, të cilat kanë krijuar tashmë një varësi ndaj mungesës së likujditeteve, për shkak të goditjeve të inflacionit, rritjes së kostove të të bërit biznes si dhe ndikimit prej kursit të këmbimit.

[1] VKM Nr.457, date 26.07.2023

[2] Ligji Nr.9632, date 30.10.2006, i ndryshuar