Si bumi i banesave devijon produktivitetin në Shqipëri?

Rritja e çmimeve të banesave në Shqipëri po prodhon një efekt të dyfishtë. Nga njëra anë, ajo e rrit pasurinë e familjeve dhe bizneseve me më shumë prona, duke u mundësuar atyre akses më të lehtë në kredi. Nga ana tjetër, po krijon një “kanal kolaterali” që shpërndan kapitalin atje ku ka më shumë pasuri të paluajtshme, jo domosdoshmërisht atje ku gjenerohet produktiviteti më i lartë.

Në horizont, ky mekanizëm rrezikon ta ngadalësojë modernizimin e ekonomisë shqiptare, duke e bllokuar rritjen në sektorë të ulët të produktivitetit si ndërtimi dhe shërbimet lokale.

Në një kohë kur rritja e çmimeve të banesave në Shqipëri po arrin ritme historike, pyetja thelbësore që shtrohet është:

A po ushqen ky zhvillim produktivitetin afatgjatë të ekonomisë, apo po krijon një iluzion të rritjes së qëndrueshme?

Përgjigjja, duke parë të dhënat më të fundit, shkon drejt skenarit të dytë.

Ku jemi sot? Faktet e tregut shqiptar të banesave dhe kredisë

Sipas Bankës së Shqipërisë, në gjysmën e dytë të vitit 2024:

• Çmimet e banesave u rritën me +23.6% ndaj periudhës së kaluar dhe +44.5% krahasuar me një vit më parë. Vetëm në Tiranë, rritja arriti në 56%.
• Koha mesatare e shitjes ra në 9.3 muaj (në Tiranë vetëm 7.1 muaj), duke treguar një treg gjithnjë e më likuid.
• Rreth 18% e blerjeve erdhën nga jorezidentë, një faktor që ushtron presion shtesë mbi çmimet.
• Rreth 50% e transaksioneve financohen me kredi, shumica me një raport LTV ≤60%, çka flet për një sistem bankar të kujdesshëm, por të fokusuar fort te pasuritë e paluajtshme.

Nga ana tjetër, kreditimi familjar u rrit me 15% në baza vjetore, ku 67.4% e borxhit të familjeve tashmë përbëhet nga kredi hipotekore. Normat e interesit në lek ranë në 3.7%, duke nxitur më tej kërkesën. Kredia për biznesin u rrit me 16.6%, por kryesisht drejt ndërmarrjeve të mëdha në ndërtim, tregti dhe turizëm, ndërsa SME-të dhe sektorët inovativë mbetën në hije.

Mesazhi ekonomik është i qartë!
Pasuria e paluajtshme është kthyer në motorin kryesor të kreditimit dhe rrjedhimisht të alokimit të burimeve në ekonomi.

Me rritjen e çmimeve të banesave, firmat dhe individët që zotërojnë pasuri të mëdha të paluajtshme fitojnë akses më të lehtë në kredi. Por, nëse këto subjekte nuk janë ndër më produktivët, sistemi financiar përfundon duke kanalizuar burime drejt aktiviteteve më pak efikase.

Në ekonominë shqiptare kjo shihet qartë.

Kredia po shkon te ndërtimi, tregtia dhe turizmi, të cilët janë sektorë me kthim të shpejtë financiar, por me produktivitet afatgjatë të kufizuar.

SME-të inovative dhe sektorët e prodhimit kanë akses shumë më të kufizuar, duke lënë bosh një potencial të rëndësishëm për rritje të qëndrueshme.

Pra, ndonëse rritja e çmimeve të banesave mund të krijojë një ndjesi pasurie dhe të rrisë investimin në disa segmente, në të vërtetë ajo po gjeneron një keqalokim të burimeve.

Pasuria e paluajtshme është bërë jo vetëm motor i çmimeve, por edhe kryefjala e kreditimit.

Nga çmimet e banesave te produktiviteti

Në Shqipëri, rritja e çmimeve të banesave ka qenë e jashtëzakonshme me + 44.5% në harkun e një viti (2024), ndërsa në Tiranë deri në +56%[1].

Kjo do të thotë se një apartament që vitin e kaluar kushtonte 100 mijë euro, sot shitet mbi 150 mijë. Bankat shohin një kolateral më të vlefshëm dhe kjo i bën të gatshme të kreditojnë më shumë ata që zotërojnë prona ekzistuese.

Në fakt, afërsisht 50% e transaksioneve të banesave në 2024 u financuan me kredi, shumica me LTV ≤60%, çka tregon qasje të kujdesshme, por gjithsesi të orientuar fort drejt pasurive.

Ndërtuesit, kompanitë e pasurive të paluajtshme, bizneset që posedojnë toka, hotele apo qendra tregtare.

Ata janë “asset-heavy”, pasi kanë kolateral të fortë dhe marrin financim me norma interesi të favorshme. Këta sektorë, pavarësisht se shpesh kanë produktivitet më të ulët (më shumë i mbështetur në punë intensive sesa inovacion), sigurojnë likuiditet të vazhdueshëm.

Start-up-et teknologjike, kompanitë e shërbimeve të bazuara në dije, bizneset eksportuese me kapital të lehtë nuk kanë “tulla e beton” për ti ofruar si garanci.

Si rezultat, qasja e tyre në kredi mbetet e kufizuar.

Ky është një fenomen i dokumentuar edhe nga Banka e Shqipërisë. Kredia për bizneset në 2024 u rrit me 16.6%, por pjesa dërrmuese shkoi drejt ndërmarrjeve të mëdha të ndërtimit, tregtisë dhe turizmit, ndërsa SME-të dhe sektori i inovacionit mbetën në hije.

Në pamje të parë, injektimi i kapitalit në ekonomi duket pozitiv.

Kreditimi rritet, ndërtimi gjallon dhe kërkesa për shërbime rritet. Por mekanizmi i brendshëm tregon një rrezik afatgjatë.

Burimet zhvendosen nga sektorët “high-productivity” (teknologji, eksport, industri inovative) drejt sektorëve të “ekonomisë së pasurive”.

Në vend që kapitali të gjenerojë rritje të qëndrueshme dhe produktivitet më të lartë, ai mbyllet në një cikël të vetë-fuqizuar të pasurive të paluajtshme.

Në nivel kombëtar, kjo ndihmon të kuptojmë pse Shqipëria vazhdon të ketë produktivitete punë shumë më të ulëta se mesatarja e BE-së dhe pse progresi drejt diversifikimit ekonomik është i ngadalshëm.

Shqipëria nuk bën përjashtim, por ka tiparet e veta

Shqipëria mbetet një ekonomi ku tregu i banesave është jashtëzakonisht i ndjeshëm ndaj lëvizjeve monetare. Ulja e normave të interesit gjatë 2024 u përkthye shpejt në kredi më të lira për individët dhe bizneset. Kjo rriti menjëherë kërkesën për hipotekë, ndërkohë që sipas Bankës së Shqipërisë kushtet e kreditimit u lehtësuan dukshëm për ndërmarrjet e mëdha, por jo për SME-të.

Rezultati është një sistem financiar që rritet nëpërmjet “kolateralit të madh”, ndërsa bizneset e vogla e të mesme vazhdojnë të përballen me barriera strukturore.

Tregu i pasurive të paluajtshme nuk është uniform.

Tirana dhe bregdeti (Vlora, Saranda, Durrësi) janë epiqendrat e rritjes, ku çmimet kanë shënuar rritje mbi mesataren kombëtare.

Inventarët e pashitur kanë rënë ndjeshëm.

Koha mesatare e shitjes është shkurtuar, duke dëshmuar kërkesë të fortë.

Sipas raporteve të tregut, 72% e transaksioneve mbyllen nën çmimin fillestar të kërkuar, që do të thotë se negociatat janë bërë më të forta, por kjo nuk e ka ndalur rritjen reale të çmimeve.

Ky përqendrim gjeografik thellon pabarazitë rajonale, ku Tirana e bregdeti gjallojnë, ndërsa qytetet e brendshme, si Elbasani, Korça apo Shkodra përballen me rritje shumë më të ngadalta dhe mungesë investimesh të freskëta.

Roli i jorezidentëve

Një tipar tjetër që e veçon Shqipërinë është prania e lartë e blerësve jorezidentë. Në 2024–2025, rreth 18% e tregut u dominua nga blerës nga BE, kryesisht italianë, gjermanë e austriakë dhe polakë, të cilët shohin Shqipërinë si destinacion me kosto të ulët për pasuri të paluajtshme bregdetare.

Ky fluks ka ndikuar në rritjen e çmimeve, sidomos në zonat turistike.

Megjithatë, ndikimi në kapacitetin prodhues të ekonomisë vendase është i kufizuar. Shumica e këtyre investimeve janë “storage of value”, jo investime që gjenerojnë zinxhir ekonomik të qëndrueshëm.

Praktikisht, Shqipëria po sheh një “turistifikim të tregut të banesave”, ku blerjet për qëllime të dytë apo si investim pasiv rrisin çmimet për vendasit, duke i përjashtuar nga tregu të rinjtë dhe çiftet e reja.

Pasojat?

Le ti shikojmë sipas shembujve në vijim.

Një SME në Elbasan kërkon financim për të rritur prodhimin e mobilieve për eksport. Banka i kërkon kolateral pronash në Tiranë ose bregdet, që ai nuk i zotëron. Kredia mbetet e paarritshme.

Një apartament në Vlorë blihet nga një qytetar italian si “shtëpi pushimi”. Kostoja rritet, çmimi i tregut për vendasit ngjitet, por për ekonominë shqiptare kjo nuk sjell rritje produktiviteti.

Një ndërtues në Tiranë përfiton nga kredia e lirë pas uljes së normës së interesit, nis projekte të reja dhe zgjeron portofolin.

Shqipëria, si shumë ekonomi në zhvillim, ndjek logjikën universale të lidhjes midis çmimeve të banesave dhe kreditimit. Por tiparet e saj, ndjeshmëria e lartë ndaj politikës monetare, përqendrimi gjeografik i tregut, dhe prania e fortë e jorezidentëve e bëjnë rrezikun edhe më të theksuar.

Përjashtimi nga boita e zhvilluare është prishja e sensit të masës në ekonomi që mbahet e ngërthyer në pasuri të paluajtshme, por me ndikim të dobët mbi produktivitetin dhe zhvillimin afatgjatë.

Si rezultat, rreziku real nuk është një krizë financiare, por një devijim i gjatë nga produktiviteti

Në dallim nga ekonomitë që u përballën me shpërthime të çmimeve dhe falimentime bankare, sistemi bankar shqiptar sot është solid, i kapitalizuar mirë, me likuiditet të mjaftueshëm dhe sipas Bankës së Shqipërisë nuk ka sinjale alarmante për stabilitetin financiar.

Por problemi është më pak dramatik, më pak i dukshëm  dhe ndoshta më i rrezikshëm, alokimi i gabuar dhe në heshtje i kapitalit në ekonominë tonë. Kjo do të thotë se kredia dhe investimet nuk po shkojnë aty ku rritet produktiviteti, por aty ku ka tulla e beton.

Firmat e ndërtimit dhe pasurive përfitojnë nga çmimet në rritje dhe nga kolaterali i garantuar.

Firmat inovative, teknologjike, apo të orientuara drejt eksportit mbeten pa qasje në financim, sepse nuk kanë asetet që bankat kërkojnë.

Rezultati makroekonomik si rrjedhojë është pnjë ekonomi që “prodhon” më shumë banesa, por jo më shumë dije, jo më shumë produkte me vlerë të shtuar apo shërbime eksportuese.

Në periudha afatshkurtra, ky mekanizëm po krijon te bizneset dhe individët iluzionin e prosperitetit.

PBB-ja rritet, qytetet po zgjerohen dhe zgjaten, tregu i punës po gjallërohet.

Por në periudha afatgjatë, rritja bëhet më e shpejtë vetëm në volum, jo më e zgjuar në cilësi.

Pra, rreziku nuk është një kolaps financiar i menjëhershëm, por një devijim i gjatë strukturor.

Shqipëria po e ankoron të ardhmen e saj te pasuritë e paluajtshme, në vend që të investojë te kapitali njerëzor, inovacioni dhe eksportet.

Morali i politikës në këtë moment duhet të jetë që të “mos e lemë kolateralin të bëhet strategji zhvillimi”.

Në thelb, Shqipëria ka nevojë për më shumë ide, sesa mure, për më shumë inovacion sesa beton.

Nëse e masim zhvillimin ekonomik vetëm me metra katrorë, me pasuri të paluajtshme dhe kolateral, rrezikojmë të ndërtojmë një ekonomi që duket se rritet, por mbi themele të dobëta.

Politika monetare dhe makroprudente janë të domosdoshme për të ruajtur stabilitetin e sistemit bankar dhe për të menaxhuar rreziqet ciklike të pasurive.

Por vetëm këto nuk mjaftojnë.

Nevojitet një qasje më e gjerë dhe gjithpërfshirëse. Politika industriale dhe financiare që krijon hapësirë për financimin e ideve, teknologjive dhe sektorëve eksportues, jo vetëm të atyre që zotërojnë toka dhe ndërtesa.

Sfida kryesore është të sigurojmë që kapitali të ndjekë produktivitetin, jo vetëm kolateralin.

Në mbyllje, sipas analizës sonë Shqipëria nuk rrezikon një krizë klasike financiare, por një “rritje të shtrembëruar”, ku kapitali shkon pas tullave e betonit dhe jo pas inovacionit.

Nëse nuk krijohen ura financiare për bizneset “asset-light”, progresin do ta masim me çmimin e apartamenteve, jo me produktivitetin.

Burimet:

Banka e Shqipërisë, “Trends in Lending”, ritmi i kredisë për familje/biznese, normat e interesit, pesha e hipotekave në portofol, orientimi drejt ndërmarrjeve të mëdha dhe sektorëve, Janar 2025. Të dhënat deri në dhjetor 2024.

Banka e Shqipërisë, “Vrojtim mbi Ecurinë e Tregut të Pasurive të Paluajtshme”, 6M II 2024, Rritjet e indeksit të çmimeve, koha e shitjes, pjesa e transaksioneve me kredi, LTV, roli i jorezidentëve, dinamika e qirave. Faqja zyrtare e BSh për Raportin e Stabilitetit Financiar, korniza, periodiciteti dhe fokuset e riskut sistemik.

---

[1] BoA, Raporti i Stabilitetit Financiar, 2025