Ndërtimi shqiptar mes rritjes, borxhit financiar dhe kapitalit të bllokuar

Sektori i ndërtimit në Shqipëri ka hyrë në një fazë ku madhësia e aktivitetit ekonomik dhe struktura e financimit të tij zënë vend të barabartë me volumin e punimeve.

Të dhënat e Bankës së Shqipërisë tregojnë rritje të qartë të ekspozimit financiar të ndërmarrjeve të këtij sektori. Rreth 43 për qind e tyre deklarojnë hua për të shlyer, ndërsa për 27 për qind vlera e huasë qëndron e barabartë ose mbi nivelin e kapitalit. Ky tregues ka kaluar nga 18 për qind në gjashtëmujorin e parë të vitit 2025 në 27 për qind në periudhën pasuese.

Ndërtimi mbetet aktivitet me cikël të gjatë prodhimi, kërkesa të larta për kapital dhe periudhë të zgjatur ndërmjet angazhimit të burimeve e realizimit të të ardhurave. Kapitali hyn herët në tokë, projektim, leje, punime, materiale, fuqi punëtore dhe financim, shumë kohë përpara se produkti final të shndërrohet në arkëtim. Borxhi financiar bëhet pjesë e natyrshme e kësaj ekonomie.

Në kushtet ekonomike shqiptare, modeli financiar mbështetet mbi kombinimin e kapitalit të vet, huasë bankare, parapagimeve të klientëve, detyrimeve ndaj furnitorëve dhe formave të tjera të kapitalit qarkullues.
Analiza e 163 shoqërive të mëdha të ndërtimit, e mbështetur në të dhënat e periudhës 2017–2024, vë në dukje rolin thelbësor të kapitalit të punës. Arkëtimet e pritshme nga klientët dhe detyrimet ndaj furnitorëve krijojnë mekanizëm financimi paralel me kredinë bankare. Nga kjo panoramë, vëmendja zhvendoset nga koncepti i thjeshtë i borxhit drejt strukturës së plotë të financimit të ciklit ndërtimor.

Intensifikimi i financimit të jashtëm vepron si instrument i shumëfishimit të kapacitetit investues. Një kompani me kapital 10 milionë euro mund të realizojë projekt me vlerë të barabartë me kapitalin e vet, ose të përdorë atë si bazë për mobilizimin e financimit të jashtëm dhe të arrijë vlerë shumë më të madhe.
Në ndërtim vlera e projektit krijohet gradualisht, ndërsa financimi kërkohet që në fazat e para. Raporti borxh-kapital pranon nivele më të larta se në aktivitete e tjera me cikël të shkurtër.

Treguesi i 27 përqindëshit tregon ngarkesën financiare të deklaruar. Banka e Shqipërisë e përdor vrojtimin e ndërmarrjeve si instrument plotësues për identifikimin e rreziqeve që ekspozimi i bizneseve mund të sjellë mbi sistemin financiar. Rëndësia e tij qëndron te dinamika, ku brenda një viti pesha e ndërmarrjeve me hua të barabartë ose më të madhe se kapitali është zgjeruar me rreth nëntë pikë përqindje. Ky ndryshim intensifikon përdorimin e financimit nga jashtë dhe e bën strukturën e bilanceve më të ndjeshme ndaj ritmit të shitjeve, kostos së financimit dhe kohës së arkëtimit.

Ndërtimi prodhon aktive të mëdha, ndërsa financimi kërkon likuiditet të vazhdueshëm. Një ndërtesë në proces mbart vlerë ekonomike të konsiderueshme dhe njëkohësisht kërkon fluks monetar për përfundimin e punimeve. Pasqyra financiare mund të tregojë rritje të aktiveve, ndërsa fluksi monetar mbetet nën presion. Ndërkohë, vlera e pasurisë dhe likuiditeti përbëjnë dy kategori të ndryshme.
Apartamenti i pashitur përfaqëson aktiv, arkëtimi nga shitja përfaqëson likuiditet, kredia bankare përfaqëson detyrim. Diferenca ndërmjet këtyre tri elementeve përcakton qëndrueshmërinë financiare të kompanisë.

Sa më gjatë të zgjasë periudha ndërmjet investimit dhe arkëtimit, aq më e madhe bëhet nevoja për kapital qarkullues. Ngadalësimi i shitjeve shtyn arkëtimet, zgjat kohën e mbajtjes së stokut, rrit kërkesën për kapital qarkullues dhe zgjat periudhën gjatë së cilës kredia mbetet aktive. Problemi financiar i ndërtimit lind shpesh nga koha dhe përfundon në bilanc.

Tregu i pasurive të paluajtshme përcakton ritmin e qarkullimit. Ndërtuesi prodhon stokun fizik, tregu e absorbon atë përmes blerjeve. Banka e Shqipërisë ka evidentuar kërkesë të qëndrueshme në tregun rezidencial dhe rol të rëndësishëm të blerësve jorezidentë. Në gjashtëmujorin e parë të vitit 2024 rreth 27 për qind e blerjeve të raportuara nga agjentët imobiliarë lidheshin me jorezidentë. Kredia për blerje banesash vazhdoi të mbështeste kërkesën, ndërsa kredia e bizneseve e lidhur me pasuritë e paluajtshme arriti rreth 170 miliardë lekë.

Ky mekanizëm krijon qarkullim financiar (financim, ndërtim, stok pasurie, shitje, arkëtim, shlyerje detyrimi, projekt i ri). Sa kohë ky qarkullim ruan ritmin e tij, borxhi funksionon si instrument zgjerimi. Me zgjatjen e ciklit të shitjes e njëjta levë financiare (borxhi) shndërrohet në burim presioni mbi likuiditetin.

Në anën e ofertës, INSTAT tregon aktivitet të konsiderueshëm. Në tremujorin e parë të vitit 2026 u miratuan 322 leje ndërtimi për ndërtesa të reja, 24,8 për qind më shumë se 258 lejet e së njëjtës periudhë të vitit 2025. Lejet e ndërtimit shërbejnë si tregues afatshkurtër i zhvillimit të ardhshëm të sektorit. Rritja e tyre sinjalizon kapacitet të ri të ofertës. Oferta e re kërkon financim përpara se të krijojë të ardhura. Kur një pjesë e konsiderueshme e projekteve ecën paralelisht dhe shitjet shpërndahen në periudhë më të gjatë, kërkesa për kapital qarkullues rritet. Në bilanc kjo shfaqet përmes kredive, detyrimeve ndaj furnitorëve dhe arkëtimeve të pritshme.

Banka përbën vetëm një komponent të strukturës financiare.
Sipas analizës së kompanive të mëdha, borxhi bankar zë rreth 5 për qind të aktiveve, ndërsa furnitorët dhe klientët luajnë rol shumë më të madh. Një projekt financohet njëkohësisht nga kapitali i aksionarëve, kredia bankare, parapagimet e blerësve, kredia tregtare nga furnitorët, detyrimet ndaj kontraktorëve, arkëtimet e pritshme dhe të ardhurat nga shitja e njësive të përfunduara. Rreziku financiar shpërndahet në të gjithë zinxhirin ekonomik. Ngadalësimi i shitjeve prek ndërtuesin, ndërtuesi shtyn pagesat, furnitori përballet me vonesë në arkëtim, banka monitoron shërbimin e kredisë, blerësi përballet me ndryshim të kushteve të financimit.

Kostot e ndërtimit shtojnë presionin.
Indeksi i Kushtimit në Ndërtim i INSTAT mat materialet, fuqinë punëtore, makineritë, transportin, energjinë dhe faktorë të tjerë. Banka e Shqipërisë raportoi se indeksi i kostos u përshpejtua në 1,3 për qind gjatë gjysmës së dytë të vitit 2025, kryesisht nën ndikimin e shpenzimeve për paga. Në projekte shumëvjeçare çmimi i shitjes përcaktohet shumë kohë përpara përfundimit, ndërsa kostot e punës, materialeve, energjisë dhe financimit zhvillohen përgjatë gjithë ciklit. Marzhi ekonomik varet nga çmimi i shitjes, koha e realizimit dhe struktura e kostos gjatë kohës.

Rreziku i vërtetë qëndron te kombinimi i borxhit me kohën. Një raport borxh-kapital mbi një merr kuptim të ndryshëm për kompaninë që shet shpejt, arkëton rregullisht dhe gjeneron fluks monetar të qëndrueshëm, krahasuar me kompaninë që mban stok të madh dhe ka cikël të zgjatur shitjesh. Analiza e thelluar e sektorit shikon së bashku raportet Borxh/Kapital, Mbulimi i Interesit, Shërbimi i Borxhit/Rrjedha e parasë, Inventar/Aktive, Llogari të arkëtueshme/Të ardhura, Kohëzgjatja e shitjes, Para-shitje/Vlera e Projektit, Financimi nga furnitorët, Ekspozimi bankar dhe Vlera e kolateralit. Bazuar te këta tregues krijohet hartë më e saktë e gjendjes financiare. Një analizë e thelluar ka kuptim, në vend të vetëm një treguesi. Një analizë e thelluar duhet gjithashtu, pasi edhe rastet e situatave financiare të kompanive janë të shumllojshme. Kështu, një kompani mund të ketë borxh të lartë dhe fluks të fortë monetar, një tjetër mund të ketë borxh më të ulët, por stok të madh, arkëtime të vonuara dhe mbulim të dobët të shërbimit të borxhit.

Tregu aktualisht përballet me një sektor ndërtimi gjithnjë e më të ndërlidhur.
Banka e Shqipërisë ka intensifikuar vëmendjen ndaj ekspozimit të sistemit financiar ndaj pasurive të paluajtshme. Ajo ka evidentuar rritjen e kreditimit të këtyre pasurive si burim potencial rreziku për stabilitetin financiar dhe ka thelluar mbledhjen e analizën e të dhënave mbi kreditë hipotekore, pasuritë e paluajtshme tregtare, ndërtimin dhe projektet imobiliare.
Në maj 2025 Banka miratoi kufizime për raportin kredi/vlerë të pasurisë dhe raportin shërbim borxhi/të ardhura për kreditë e individëve. Këto masa synojnë ruajtjen e cilësisë së kreditimit dhe kufizimin e transmetimit të rreziqeve të tregut të pasurive të paluajtshme në sistemin financiar. Zhvillimi i ndërtimit tashmë përfaqëson çështje me rëndësi përtej vetë sektorit.

Një pjesë e rëndësishme e rritjes ekonomike të viteve të fundit është mbështetur te zgjerimi i pasurive të paluajtshme.
Studimet e Fakultetit të Ekonomisë të Universitetit të Tiranës kanë trajtuar prej vitesh marrëdhënien ndërmjet tregut të pasurive të paluajtshme, kreditimit, të ardhurave dhe vendimmarrjes investuese. Kërkimi akademik më i fundit e zhvendos vëmendjen drejt qëndrueshmërisë së sektorit, duke e trajtuar zgjerimin e shpejtë përmes modeleve të vlerësimit të qëndrueshmërisë dhe indikatorëve të integruar. Një disertacion i publikuar në vitin 2026 nga Universiteti i Tiranës ndërton model të integruar për vlerësimin e qëndrueshmërisë së investimeve në pasuritë e paluajtshme në Shqipëri. Ky orientim tregon se analiza e sektorit po kalon nga madhësia e investimit te cilësia dhe qëndrueshmëria e tij.

Ndërtimi shqiptar po përjeton fazën ku kapitali, borxhi, prona dhe koha janë bërë pjesë e së njëjtës ekuacion ekonomik.
Rritja e numrit të ndërmarrjeve me hua të lartë ndaj kapitalit përkon me sektorin që kërkon kapital të konsiderueshëm, zhvillon projekte me cikël të gjatë dhe operon përmes kombinimi kompleks financimi bankar, kapitali të punës, parapagimeve dhe detyrimeve tregtare. Numri i lejeve të reja tregon vijimësinë e krijimit të ofertës, ndërsa kostot e ndërtimit dhe kushtet e financimit përcaktojnë rentabilitetin dhe kohën e kthimit të kapitalit.

Treguesi i vlerës së huasë së barabartë ose mbi nivelin e kapitalit tregon për 2026 se borxhi financiar zë peshë më të madhe në procesin e akumulimit. Në këtë fazë treguesi vendimtar duhet të bëhet qarkullimi i kapitalit, pra shpejtësia me të cilën toka shndërrohet në ndërtesë, ndërtesa në shitje, shitja në arkëtim dhe arkëtimi në shlyerje borxhi e kapital për projektin pasardhës. Pikërisht në këtë zinxhir përcaktohet qëndrueshmëria financiare e modelit të ndërtimit.
Ndërtimi po kalon gradualisht nga ekonomi e volumit të ndërtuar drejt ekonomisë, ku ritmi i qarkullimit të kapitalit, struktura e financimit dhe aftësia për ta kthyer stokun e pasurive në fluks monetar përcaktojnë cilësinë e rritjes.

Burimet kryesore: Banka e Shqipërisë – Vrojtimi mbi gjendjen financiare dhe huamarrjen e ndërmarrjeve,
INSTAT – Statistikat e ndërtimit dhe lejet e ndërtimit,
Universiteti i Tiranës – studime akademike mbi qëndrueshmërinë e sektorit të pasurive të paluajtshme.