Pse ndërtohet shumë, por jo për të gjithë?

Në dy dekadat e fundit, sektori i ndërtimit në Shqipëri ka prodhuar një peizazh të ndarë thellësisht. Nga njëra anë, oferta formale e banesave (sipas lejeve zyrtare) ka mbetur e kufizuar në shkallë kombëtare. Nga ana tjetër, realiteti i matur nga Censusi tregon një rritje shumë më të madhe të stokut të banesave, ndërsa numri i familjeve ka rënë me dhjetëra mijëra. Kjo mospërputhje nuk është rastësore: ajo zbulon një model ku ndërtimi ndjek logjikën e kapitalit (remitanca, depozita, investime të huaja dhe fluks informal), jo nevojat demografike të brendshme.

Indeksi i Mospërputhjes Demografike tregon se oferta e tregut ndodh aty ku familjet pakësohen.

Duke kombinuar ndryshimin e numrit të familjeve (2005–2025) me shumat e sakta të banesave të reja kumulative sipas lejeve zyrtare, rezulton Indeksi i Mospërputhjes Demografike. Sa më i lartë indeksi, aq më e madhe është mospërputhja (ndërtim i tepruar relativisht me dinamikën e familjeve).

Në nivel kombëtar, rënia e familjeve llogaritet midis –45.000 dhe –55.000, ndërsa banesat e reja formale arrijnë 16.845. Indeksi kombëtar qëndron rreth 0,34. Kjo do të thotë se oferta formale është relativisht e lartë përballë tkurrjes demografike, por e përqendruar gjeografikisht.

• Tirana është rasti i vetëm me rritje të familjeve (+40.000), por indeksi i saj i ulët (≈0,10) tregon se lejet formale mbeten nën ritmin e rritjes reale të familjeve.
• Durrësi, Vlora dhe Fieri shfaqin indekse më të larta (0,11–0,25) pavarësisht rënies së familjeve. Kjo lidhet me turizmin dhe kërkesën e jashtme.
• Shkodra, Kukësi dhe Dibra kanë indekse shumë të ulëta (0,07–0,11), me ndërtim minimal.

Tabela e indeksit zbulon “dy Shqipëri” ndërtimore: njëra urbane dhe bregdetare, e ushqyer nga investime dhe turizëm; tjetra periferike, me rënie të thellë demografike dhe aktivitet të kufizuar. Leja formale shpjegon vetëm rreth 11,5 % të rritjes reale të stokut të matur nga Censusi. Diferenca e madhe (rreth 88,5 %) qëndron te ndërtimi jashtë regjistrit formal.

Kush e krijon kërkesën dhe kush e financon?

Kërkesa për ndërtime të reja nuk vjen kryesisht nga rritja e familjeve (që është negative në shumicën e qarqeve). Ajo formohet nga migrimi i brendshëm, të ardhurat, kushtet e kreditimit, pritshmëritë për fitim, turizmi dhe zëvendësimi i stokut të vjetër. Tre grupet kryesore të aktorëve janë familjet, bizneset dhe investitorët.

Një faktor vendimtar është kërkesa e jashtme: blerësit jorezidentë (shqiptarë të diasporës dhe të huaj). Ata blejnë për banim të dytë, investim, qira afatshkurtër ose ruajtje kapitali. Ndikimi është më i fortë në bregdet (Durrës, Vlorë, Sarandë, Himarë), ku indekset e mospërputhjes janë më të larta. Në Tiranë dominon kërkesa e brendshme e përqendruar, e plotësuar nga emigrantë. Në qarqet e brendshme ndërtimi mbetet më shumë familjar dhe i financuar nga remitancat.

Struktura e financimit të blerjeve (vlerësime indikative 2020–2025) tregon se paga e zakonshme është burimi më i dobët:

• Depozita bankare dhe kredi, 35–45 %
• Remitancat, 25–35 %
• Të ardhurat nga puna, 15–22 %
• Fluksi informal, 10–18 % (më i lartë në bregdet)
• Investime të huaja dhe kapital ekzistues janë pjesa e mbetur

Depozitat bankare janë të përqendruara rreth 54 % në Tiranë dhe Durrës, duke krijuar leverage të fortë në këto qarqe. Fluksi informal krijon një “premium informal” në çmime dhe sfidë për transparencën.

Përballueshmëria luhatet midis 11 deri 26 vite të ardhura.

Raporti i përballueshmërisë (çmimi i një banese 65 m² i ndarë me të ardhurat vjetore) zbulon hendekun e thellë:

• Vetëm me pagë arrin 22–26 vite në Tiranë, 20–24 vite në bregdet.
• Paga dhe depozita/kredi arrin 16–19 vite në Tiranë.
• Paga dhe remitanca arrin 13–16 vite.
• Të gjitha burimet (përfshirë informalin) arrijnë 11–14 vite në Tiranë.

Edhe me kombinimin e plotë të burimeve, përballueshmëria mbetet e ulët për familjet e zakonshme. Indeksi i përfitueshmërisë sociale tregon se në Tiranë dhe bregdet 65–78 % e blerjeve kryhen nga klasa e mesme e lartë, investitorë dhe jorezidentë. Vetëm 22–35 % e tregut mbetet i arritshëm kryesisht përmes pagës së rregullt.

Çmimi mesatar i apartamenteve në Tiranë është dyfishuar nga rreth 916 €/m² (2016) në 1.833 €/m² (2025), ndërsa rritja e pagave ka qenë shumë më e ngadaltë. Indeksi indikativ i përballueshmërisë sipas qarqeve (apartament 60 m², 2025) vendos Tiranën dhe Vlorën në kategorinë “kritike” (16–17+ vite), Durrësin “e lartë” (14 vite), ndërsa qarqet periferike shfaqin numra nominale më të ulëta, por me të ardhura absolutisht të kufizuara.

Kush mbetet jashtë?

Katër grupe përballen me barriera strukturore:

1. Të rinjtë (18–35 vjeç) – paga të ulëta, mungesë historie krediti, nevojë për 15–17+ vite të ardhura.
2. Familjet pa pronë ekzistuese – pa kapital të akumuluar për të hyrë në treg.
3. Punonjësit me paga mesatare – formalë, por të pamjaftueshëm për kreditë hipotekore në qendrat urbane pa kontribut të madh fillestar.
4. Emigrantët e rikthyer me kapital modest – çmime që nuk korrespondojnë më me pritshmëritë e tyre.

Mbivendosja e këtyre grupeve prodhon shtresat më të ekspozuara ndaj përjashtimit nga pronësia.

Rreziqet dhe skenarët deri në 2030

Modeli aktual mbart rreziqe të qarta: varësi e lartë e bashkive nga të ardhurat e lejeve të ndërtimit, rrezik mbifurnizimi në segmentet premium, thellim i pabarazive rajonale dhe varësi e vazhdueshme nga remitancat dhe fluksi informal.

Tre skenarë kryesorë:

• Pesimist me rënie e remitancave, banesa formale 2.500–3.500, informalitet i lartë, presion buxhetor mbi bashkitë.
• Bazë (më i mundshmi), një vazhdimësi e modelit aktual, 4.500–6.000 banesa formale, informalitet 85–90 %, përkeqësim i mëtejshëm i përballueshmërisë.
• Optimist, me zbatim të reformave, rënie e informalitetit drejt 60–70 %, përmirësim gradual i aksesit për segmente më të gjera.

Faktori kyç nuk është vetëm indeksi i mospërputhjes (i ndjeshëm ndaj emëruesit), por shkalla e transparencës dhe gjurmueshmërisë fiskale.

Për të ndryshuar trajektoren nevojiten masa të strukturuara:

• Program kombëtar për strehim të përballueshëm (tokë publike, partneritete, subvencion interesi) me synim 3.000 njësi brenda 5 vitesh.
• Fond kombëtar i diversifikimit fiskal vendor për uljen e varësisë së bashkive nga lejet e ndërtimit.
• Paketë investimesh të kushtëzuara për qarqet periferike për zhvillimin e infrastrukturës dhe hapjen e vendeve të punës.
• Transparencë financiare e përforcuar (pagesë dixhitale, regjistër i pronësisë përfituese, kryqëzim me deklarimet tatimore).
• Instrumente diaspore për kanalizimin e remitancave drejt investimeve produktive, jo vetëm pasurive të paluajtshme.

Në tregun shqiptar ndërtohet shumë sepse financohet nga kapital i përqendruar (bankar, diasporik, i huaj dhe informal), jo nga nevoja demografike e brendshme që është në rënie. Ky ndërtim nuk është “për të gjithë”, sepse i njëjti ekosistem i jep 65–78 % të tregut në Tiranë dhe bregdet atyre me akses në burime të shumëfishta, ndërsa shumica e familjeve që mbështeten te paga mbetet e kufizuar në 22–35 % të tregut.

Pa ndërhyrje të koordinuara në transparencë, diversifikim fiskal, strehim të përballueshëm dhe kanalizim të remitancave, polarizimi territorial dhe social do të thellohet.

Skenari bazë deri në 2030 është vazhdimësia e modelit aktual: ndërtim i lartë relativisht me demografinë, por i paarritshëm për shumicën. Korrigjimi kërkon vullnet politik dhe zbatim konkret të masave që e lidhin ndërtimin me nevojat reale të popullsisë, jo vetëm me flukset e kapitalit.

* Fragmente nga studimi i thelluar “Rritja e ofertës së banesave nuk e garanton përmirësimin e aksesit në strehim”