A do të rriten çmimet e apartamenteve prej rritjes së çmimeve referuese dhe ecurisë së tregut të ndërtimit?

Projektvendimi i ri për taksimin e ndërtesave që pritet të hyjë në fuqi më 1 janar 2026, vendos një metodologji uniforme për përllogaritjen e taksës mbi ndërtesën, duke u bazuar në çmime referuese për m² sipas zonave, përdorim faktik të njësisë (banim vs. aktivitet ekonomik) dhe përfshirje të përdoruesve pa titull pronësie në sistemin tatimor.

Këto ndryshime do të ndikojnë drejtpërdrejt kostot operative të pronarëve dhe ndërtuesve, por edhe sjelljen e investitorëve dhe kërkesën në treg, duke krijuar një ndikim shumëdimensional mbi çmimet e apartamenteve.

1. Dimensioni fiskal, ndikimi i çmimit referues në koston afatgjatë.

Rritja e çmimeve referuese për m² rrit bazën e taksimit të ndërtesës dhe për rrjedhojë koston vjetore të mbajtjes së pronës.

Për një apartament me çmim referues 100,000 lek/m² (pra rreth 1,000 €/m²), një pronar me apartament 100 m² do të paguajë një shumë vjetore që mund të variojë nga 10,000 deri në 15,000 lekë në vit, në varësi të shkallës së taksës së vendosur nga bashkia (0.05–0.075%).

Në vetvete, kjo nuk është një barrë e rëndë, por ndryshon logjikën e përllogaritjes së investimit për individët që mbajnë ose qarkullojnë më shumë prona (p.sh. investitorët në mikrobujqësi të banesave për qira).

Në zonat me çmime të ulëta referuese ndikimi është i kufizuar, por në qendrat urbane me vlera të larta (Tiranë, Durrës, Sarandë etj.), kjo kosto mund të përkthehet në një justifikim për rritje çmimi nga ndërtuesit apo shitësit.

2. Dimensioni i ofertës dhe ndikimi në koston dhe strategjinë e ndërtuesve.

Rritja e çmimeve të inputeve të ndërtimit (çimento, hekur, fuqi punëtore) dhe e tokës urbane ka bërë që kosto minimale e ndërtimit për m² në Tiranë të luhatet mbi 500–700 €/m² në vitin 2025.

Në këtë sfond, çdo rritje e kostove operative që lidhet me taksat vendore (siç është taksa e ndërtesës në fazën e papërfunduar) ndikon drejtëpërdrejt në:

– shtyrjen e përfundimit të projekteve,

– përshpejtimin e shitjes “off-plan” (me paradhënie nga blerësit) dhe

– kalkulimin e çmimit të shitjes me një diferencë më të lartë fitimi për të mbuluar rrezikun fiskal.

Për ndërtuesit që operojnë në kufi të normës së fitimit (jashtë Tiranës), kjo mund të përkthehet në shtesë të menjëhershme në çmim, ndërsa në Tiranë do të shërbejë më shumë si justifikim komercial për mbajtjen e çmimeve të larta.

3. Dimensioni i kërkesës dhe ndikimi mbi sjelljen e blerësit

Blerësit e banesave në Shqipëri janë ende në shumicë individë që blejnë për nevoja banimi, jo investimi.

Por rritja e ndjeshme e çmimeve gjatë viteve të fundit, si dhe shtrëngimi i qasjes në kredi hipotekore (për shkak të normave më të larta të interesit) ka rritur elasticitetin negativ të kërkesës, pra kërkesa bie ndjeshëm me rritje çmimi.

Nëse kostot fiskale rriten dhe kalohen tek blerësi përmes çmimit, një shtresë e madhe e konsumatorëve të rinj do të mbetet jashtë tregut, veçanërisht në qytete si Tirana, Vlora, Saranda dhe Shkodra.

Në zonat ku kërkesa nuk është e fuqishme ose është ndërtuar më shumë sesa kërkesa efektive, rritja e taksave mund të ulë transaksionet, duke e bërë tregun më të ngurtë dhe më të fragmentuar.

4. Dimensioni financiar, presioni mbi qiratë dhe likuiditetin e investimit

Investitorët që blejnë apartamente për t’i dhënë me qira (sidomos afatshkurtër ose sezonale) do të përballen me tatim të rritur mbi ndërtesën, sidomos nëse kategoria e përdorimit klasifikohet si “aktivitet ekonomik”.

Në këtë rast, çmimi për m² për qëllime taksimi mund të dyfishohet, duke rritur ndjeshëm barrën fiskale vjetore.

Kjo mund të çojë në:

– rritje të çmimit të qirasë, sidomos në zonat me turizëm të lartë,

– uljen e normës efektive të kthimit për investitorët që operojnë pa formalitet të plotë dhe 

– stimulim të informalitetit ose transferimit të kostos tek konsumatori final.

Taksa mbi ndërtesën mund të shndërrohet në një taksë e padukshme për qytetarët me qira, veçanërisht në Tiranë, Durrës dhe bregdet.

5. Dimensioni psikologjik dhe spekulativ

Ndryshimet fiskale që ndryshojnë “status quo”-n e çmimit të një pasurie kanë gjithmonë efekte psikologjike në treg.

Rritja e çmimit referues nga qeveria mund të perceptohet nga shitësit si “vlerësim zyrtar i çmimit të tregut”, duke i shtyrë të rrisin çmimet përtej normave të arsyeshme.

Në zonat ku ndërtime të reja janë të kufizuara dhe toka është e shtrenjtë, kjo mund të nxisë edhe një rritje spekulative të çmimeve.

A do të rriten çmimet e apartamenteve?

Me shumë mundësi do të ketë një rritje tjetër të çmimeve, por jo në mënyrë lineare dhe jo kudo.

Nga mjë analizë e ndikimit të gjithë faktorëve mendojmë se:

Në Tiranë Qendër në zona me çmim referues mbi 2,000 €/m² do të ketë ndikim efekti psikologjik + fiskal me rritje.

Në qytete me kërkesë të ulët (p.sh. Poliçan, Kukës, Pukë) nuk pritet asnjë efekt real me ruajtje të një tregu të ngurtë

Në bregdetin jugor (Sarandë, Himarë, Vlorë Orikum), por edhe verior (Lezhë, Shkodër) pritet rritje për shkak të taksimit si veprimtari ekonomike.

Ndërkohë, apartamentet për banim të përhershëm në lagje periferike, efekti mund të jetë i kufizuar me rritje të ngadaltë ose qëndrim në vend.

Segmenti i apartamenteve për qira afatshkurtër turistike mund të ketë presion për rritje çmimi qiraje me ndikim i tërthortë në çmimin e shitjes

Për të garantuar që reforma në taksimin e ndërtesave të përkthehet në një zhvillim të drejtë dhe të qëndrueshëm të tregut të banesave, është thelbësore që qeveria dhe njësitë vendore të ndërmarrin masa plotësuese dhe korrigjuese që adresojnë efektet anësore të mundshme të sistemit të ri. Më poshtë elaborohen katër shtylla të nevojshme për këtë qëllim:

1. Rritje e transparencës publike mbi çmimet referuese

Përcaktimi i çmimeve referuese për zonat e banimit është një element kyç në metodologjinë e re të taksimit. Megjithatë, në mungesë të procesit transparent, të bazuar në të dhëna reale të tregut, rritja e çmimeve referuese mund të keqinterpretohet nga publiku si një vlerësim i ri “zyrtar” i çmimeve të tregut, duke prodhuar një efekt psikologjik rritës në çmime, pa pasur ndonjë ndryshim real në ofertë apo kërkesë.

Për këtë arsye, është e domosdoshme që çmimet referuese të publikohen, të përditësohen rregullisht dhe të shoqërohen me justifikim teknik. Procesi duhet të përfshijë edhe konsultim paraprak me shoqatat e ndërtuesve, komunitetin e ndërmjetësve imobiliarë dhe ekspertët e tregut, për të shmangur ndikime të njëanshme dhe për të krijuar një standard të besueshëm për qytetarët dhe bizneset.

2. Klasifikim i diferencuar i banesave për banim primar dhe për investim/qira

Aktualisht, projektvendimi nuk bën dallim mes një banese që përdoret për banim të përhershëm nga një familje dhe një njësie që është blerë për t’u dhënë me qira ose për qëllime investimi afatshkurtër. Ky uniformitet rrezikon të penalizojë familjet që jetojnë në banesa të vetme, të cilat mund të mbeten pa subvencione apo lehtësira, ndërsa investitorët me disa apartamente mund të taksohen njësoj.

Është e nevojshme që legjislacioni të pasqyrojë ndryshimet në përdorimin real të pasurisë. Për shembull, banesat që janë deklaruar dhe verifikuar si “banim primar” të trajtohen me një shkallë më të ulët takse, ndërsa ato që shfrytëzohen për fitim (qira afatgjatë, qira turistike, etj.) të kenë një regjim të diferencuar fiskal. Ky parim ekziston në shumë vende të BE-së, ku politikat tatimore favorizojnë zotërimin për banim personal përpara akumulimit të pasurive për qëllime fitimi.

3. Mekanizma kompensues për blerësit e parë të banesave

Në një treg ku çmimet janë në rritje të vazhdueshme, shtresat e reja të popullsisë, veçanërisht të rinjtë dhe familjet e reja përballen me vështirësi të theksuara për të siguruar banesën e parë. Nëse taksa mbi ndërtesën aplikohet njësoj për të gjithë, ata që janë në fillim të ciklit të akumulimit të kapitalit penalizohen më shumë, ndërkohë që nuk kanë mjete për të përballuar rritjen e kostos.

Për këtë arsye, qeveria duhet të konsiderojë skema kompensuese specifike për “first-time buyers”, si:

Garanci shtetërore për kredinë hipotekore në bashkëpunim me bankat,

Zbritje tatimore ose subvencionim i pjesshëm i taksës në 3-5 vitet e para të zotërimit të banesës, ose edhe grant ndihmës për banesë të parë, nëse përmbushen kritere të qarta sociale dhe financiare.

Këto masa do të ndihmonin të ruhet aksesueshmëria e tregut të banesave për shtresat e reja, duke frenuar pabarazinë e akumulimit të pasurive.

4. Monitorim i ndikimit të taksës mbi çmimet reale të tregut

Çdo reformë tatimore duhet të shoqërohet me një mekanizëm të rregullt vlerësimi të efekteve të saj. Në këtë rast, qeveria duhet të ndërtojë një sistem të monitorimit të tregut të pasurive të paluajtshme, që do të ndihmojë për të matur:

– ndryshimet e çmimeve të shitjes për banesat dhe njësitë ekonomike,

– luhatjet në qiratë mujore për banesat në zona të ndryshme dhe

– ndikimin në numrin e transaksioneve dhe normën e informalitetit.

Monitorimi duhet të bëhet nga një njësi e pavarur analitike (brenda Ministrisë së Financave, INSTAT ose një observator i posaçëm) dhe rezultatet të publikohen çdo vit. Kjo transparencë do të ndihmojë për të ndërhyrë në kohë me politika korrigjuese, në rast se reforma krijon efekte të pabarabarta, regresive ose spekulative.

Rritja e të ardhurave vendore përmes taksës mbi ndërtesën është e nevojshme, por nuk mund të ndodhë në kurriz të përballueshmërisë së banesës apo përkeqësimit të kushteve të tregut. Vetëm përmes diferencimit të drejtë të rasteve, mbrojtjes së shtresave të reja dhe transparencës në vendimmarrje, reforma e nisur mund të sjellë rezultate pozitive për të gjithë aktorët, nga bashkitë, tek ndërtuesit dhe qytetarët.