Qiratë rriten, kthimi i investimit bie në 2026

Në Tiranë dhe qytetet kryesore të vendit, tregu i pasurive të paluajtshme po hyn në një fazë të re, ku çmimet e apartamenteve vazhdojnë të rriten, ndërsa kthimi real nga qiratë po bie gradualisht.

Ky ndryshim është një sinjal i fortë ekonomik, sepse tregon se kapitali po shkëputet gjithnjë e më shumë nga produktiviteti real dhe po mbështetet mbi pritshmëri spekulative.

Në thelb të kësaj dinamike qëndron raporti mes qirasë dhe çmimit të apartamentit, i njohur si yield (norma e kthimit)  i qirasë një tregues i thjeshtë në formulë[1], por thelbësor në kuptim, sepse mat sa përqind e vlerës së pronës rikuperohet çdo vit përmes qirasë.

Ekonomikisht, ky raport na tregon diçka më të thellë, nisur nga fakti se ai mat lidhjen reale mes kapitalit dhe të ardhurës, pra nëse prona po prodhon vlerë apo thjesht po ruan pasuri.

Në praktikë, për Shqipërinë e vitit 2026, tabloja e qiradhënies është e fragmentuar sipas zonave. Në qendrat urbane si Blloku, Liqeni apo qendra e Tiranës, yield lëviz mes 3% dhe 4%, në zonat mesatare urbane arrin 4% deri në 5.5% dhe në periferi dhe qytete të vogla shkon në 5% deri në 7%. Ndërsa në turizmin sezonal, përmes Airbnb etj., mund të arrijë edhe 10%, por me risk të lartë dhe pa stabilitet.

Një shembull tipik e bën këtë realitet më konkret: një apartament me çmim 150,000 euro dhe qira mujore 600 euro prodhon një yield rreth 4.8% në vit.

Në letër, ky është një treg neutral, por në realitet, në shumë zona qendrore të Tiranës, yield tashmë ka rënë nën 4%, duke sinjalizuar se çmimet janë rritur më shpejt se aftësia reale e tregut për të gjeneruar të ardhura.

Kur yield bie nën 4%, logjika ekonomike ndryshon rrënjësisht.

Investitori nuk po blen më për të ardhurën nga qiraja, por për pritshmërinë e rritjes së çmimit të pronës. Kjo gjendje njihet si compression of yields (tkurrje e normës së kthimit) dhe përkufizon një treg ku kapitali nuk prodhon më vlerë reale, por ruhet dhe rritet përmes spekulimit.

Në terma praktikë, kjo do të thotë se fitimi nuk vjen më nga fluksi i qëndrueshëm i të ardhurave, por nga besimi se dikush tjetër do ta blejë pronën më shtrenjtë në të ardhmen.

Kjo e bën tregun më të ndjeshëm ndaj goditjeve dhe mjafton një ngadalësim ekonomik, një rënie e kërkesës ose një shtrëngim financiar, dhe gjithë logjika e rritjes mund të përmbyset.

Nga ana tjetër, i njëjti raport prodhon një realitet krejt tjetër për qytetarin.

Në Shqipëri, qiratë marrin shpesh 40% deri në 60% të të ardhurave mujore, një nivel shumë mbi standardet europiane. Nëse yield është rreth 4%, kjo do të thotë se brenda 25 vjetësh qiramarrësi ka paguar praktikisht të gjithë vlerën e pronës, por pa u bërë kurrë pronar.

Këtu lind ajo që ekonomia e quan affordability crisis (kriza e përballueshmërisë), ku strehimi nuk është më një shërbim social bazë, por një mekanizëm transferimi pasurie. Pra, de facto qiramarrësi financon kapitalin e pronarit, ndërsa vetë mbetet jashtë ciklit të akumulimit të pasurisë.

Në vende si Gjermania, Italia apo Polonia, yield mesatar është i ngjashëm ose edhe më i ulët, duke variuar nga nga 3% deri në 7%. Por diferenca kritike qëndron te të ardhurat. Në vendet e BE-së, paga mesatare mbulon qiranë me 20% deri në 30% të të ardhurave mujore. Në Shqipëri, edhe kur yield duket “normal”, barra reale mbi qytetarin është dyfish më e rëndë.

Kjo do të thotë se problemi në Shqipëri nuk është vetëm niveli i çmimeve, por mospërputhja strukturore mes çmimeve dhe të ardhurave, një hendek që po thellohet nga viti në vit.

Parashikimi për 2026, treg i mbinxehur, por i brishtë

Në vitin 2026, tregu imobiliar në Shqipëri ka hyrë në një konfigurim tipik të tregjeve të mbivlerësuara, i karakterizuar nga tre elementë që bashkë krijojnë një ekuilibër të paqëndrueshëm: (a) çmime të larta të apartamenteve, (b) tkurrje të kthimit nga qiraja (compression of yield) dhe (c) rritje të ngadaltë të të ardhurave reale të popullsisë.

Ky kombinim nuk është rastësor dhe as ciklik, por një sinjal strukturor, sepse tregon se çmimet po shkëputen gradualisht nga baza reale ekonomike që duhet t’i mbështesë, pra nga paga, produktiviteti dhe fluksi i qëndrueshëm i të ardhurave.

Në terma krahasues, kjo është dinamika tipike e tregjeve urbane spekulative, të cilat ndodhen në fazën para-kritike të flluskave imobiliare, ende jo në shpërthim, por në një pikë ku rritja ushqehet më shumë nga pritshmëritë dhe kapitali financiar sesa nga kërkesa reale sociale dhe ekonomike.

Çfarë do të thotë kjo për investitorët në 2026?

Për investitorët, kjo situatë nënkupton një ndryshim të heshtur, por thelbësor në logjikën e fitimit. Qiraja nuk është më burimi kryesor i kthimit, sepse yield real po bie nën nivelet historikisht racionale dhe fitimi po zhvendoset gjithnjë e më shumë drejt rritjes së çmimit të asetit.

Kjo do të thotë se investimi në pasuri të paluajtshme po humbet karakterin e tij klasik si burim i ardhurash të qëndrueshme dhe po fiton gjithnjë e më shumë karakterin e një aseti financiar spekulativ, i ndjeshëm ndaj cikleve ekonomike, normave të interesit dhe ndryshimeve të besimit në treg.

Me fjalë të tjera, në 2026 investitori nuk blen më për “cash flow”, por për “capital gain” dhe kjo e rrit ndjeshëm rrezikun sistemik të tregut.

Çfarë do të thotë kjo për qiramarrësit dhe familjet?

Nga ana tjetër, për qiramarrësit dhe familjet, e njëjta dinamikë prodhon një efekt krejt të kundërt, pasi strehimi bëhet gjithnjë e më i shtrenjtë në raport me të ardhurat, ndërsa mundësia për të kaluar nga qiramarrja në pronësi bëhet gjithnjë e më e largët.

Në praktikë, kjo do të thotë se një pjesë gjithnjë e më e madhe e të ardhurave mujore do të shkojë për qira, duke ngushtuar hapësirën për kursim, investim personal dhe siguri financiare afatgjatë.

Strehimi nuk është më një shpenzim funksional, por një barrë strukturore që formëson gjithë sjelljen ekonomike të familjes.

Në këtë kuptim, në Shqipërinë e vitit 2026, tregu imobiliar nuk mund të shihet më thjesht si një sektor ekonomik mes të tjerëve, sepse ai po shndërrohet në pasqyrën më të qartë të pabarazisë strukturore mes kapitalit dhe punës.

Qiratë janë të larta për qytetarin, sepse konsumojnë një pjesë disproporcionale të të ardhurave; por janë të ulëta si kthim real për investitorin, sepse çmimet janë rritur më shpejt se produktiviteti i pronës.

Çmimet janë të larta për të gjithë, por përballueshmëria është gjithnjë e më e ulët vetëm për njërën palë, kryesisht për ata që jetojnë me të ardhura nga puna dhe jo nga kapitali.

Në mbyllje, kjo situatë aktuale dhepritshmëria janë shenja më e fortë e një tregu të shtrembëruar dhe të brishtë. Tashmë jetojmë brenda një tregu ku kapitali ruhet dhe rritet përmes rritjes së çmimeve, ndërsa strehimi, nga një e drejtë bazë sociale, po shndërrohet gradualisht në mall të pamundur ekonomik.

Nëse kjo prirje vazhdon kështu si është, pa rritje reale të të ardhurave, pa zgjerim të ofertës së banesave të përballueshme dhe pa politika korrigjuese, tregu në 2026 nuk do të jetë viti i një krize të hapur, por do të jetë viti i konsolidimit të një ekuilibri të gabuar, që e bën tregun njëkohësisht të nxehtë në çmime dhe të brishtë në themel.

---

[1] Yield i qirasë llogaritet si të ardhurat neto vjetore nga qiraja ndarë me çmimin e apartamentit. Ky tregues thjesht nxjerr në pah kthimin vjetor të kapitalit, para se të llogaritet rritja e mundshme e çmimit.