Rishitja e të drejtës së pronësisë së kontratës së pasurisë dhe trajtimi tatimor

Shembull

Shoqeria X porosit siperfaqe ndertimi, me kontrate porosie per disa njesi ndertimi (aktive). Kete kontrate porosie shoqeria e rishet te nje tjeter individ. Pyetja eshte nese regjistrohen si te ardhura te tatueshme per shoqerine?

Përgjigje

Në bazë të legjislacionit tatimor shqiptar (Ligji nr. 29/2023 “Për tatimin mbi të ardhurat”, siç është amenduar), çdo përfitim që rezulton në të ardhura të realizuara nga një person (juridik ose fizik) me burim në Shqipëri është i tatueshëm, duke përfshirë të ardhurat nga investimet dhe kalimi i së drejtës së pronësisë mbi pasuri të paluajtshme. Rregulli i përgjithshëm për të ardhurat nga kalimi i pronës

Ligji për Tatimin mbi të Ardhurat e përfshin ndër të ardhurat e tatueshme të ardhurat nga kalimi i së drejtës së pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme për individët dhe entitetet juridike.

Në praktikë, transaksionet e shitjes së pronës (transferimi i pronësisë) nënkuptojnë tatim mbi fitimin (capital gains), zakonisht në normë 15% për individë mbi fitimin e realizuar (diferencën mes çmimit të shitjes dhe kostos së blerjes). Për entitetet juridike, ky fitim integrohet në të ardhurat e biznesit dhe tatohet sipas normës së tatimit mbi fitimin (zakonisht 15%).

Si interpretohet kontrata “porosi” (paraprake) dhe shitja e së drejtës së porosisë?

Kontrata paraprake/porosi për një pasuri (si kur një shoqëri blen një pronë me një kontratë porosie dhe e rishton të drejtën e këtij kontrateje te një individ tjetër) zakonisht nuk është vetë transferimi i pronësisë juridike, por një marrëveshje për të blerë në të ardhmen.

Megjithatë, fitimi që rrjedh nga rishitja e së drejtës së porosisë (e drejtë për të blerë një pronë) mund të konsiderohet një fitim kapital ose të ardhura nga investimi për shitësin, në varësi të natyrës së transaksionit dhe mënyrës sesi ligji dhe administrata tatimore e konsiderojnë atë si realizim të të ardhurave.

Nëse kjo rishitje prodhon një përfitim (d.m.th. çmimi që merr shitësi për të drejtën e kontratës paraprake është më shumë se kostoja e tij), ky përfitim nuk është vetëm një dokument civil, por mund të jetë objekt i tatimit mbi fitimin ose tatimit mbi të ardhurat personale si fitim kapital për shitësin.

Tatimi mbi të ardhurat personale dhe fitimet kapitale

Ligji për Tatimin mbi të Ardhurat i përfshin si të tatueshme fitimet nga investimet dhe nga kalimi i së drejtës mbi pasuri. Nëse e drejta e kontratës paraprake përfundon duke ndryshuar kontrollin ekonomik të pasurisë, fitimi që rrjedh konsiderohet i tatueshëm si fitim kapital për shitësin.

Për shembull, në praktikë transaksionet e pronës ku fitimi realizohet në momentin e transferimit të së drejtës (përfshirë edhe instrumente para-transferimi) konsiderohen të tatueshme bazuar në normat e tatimit mbi të ardhurat, nëse administrata tatimore i interpreton si të ardhura të krijuara brenda territorit.

Në rastin e personave juridikë

Për një shoqëri që parapaguan për një të drejtë për pronë dhe pastaj shitet e drejta e kontratës së porosisë për një çmim, ai fitim do të regjistrohet si pjesë e të ardhurave të saj, pra si fitim nga veprimtaria ekonomike dhe do të jetë subjekt i tatimit mbi fitimin në bazë të normave të ligjit për tatimin mbi të ardhurat (për korporatat, zakonisht 15%).

Në rastin e individit
Nëse individi blen këtë të drejtë së porosisë, transaksioni nuk gjeneron fitim kapital për të në atë moment, pasi përfaqëson një shpenzim (kosto blerjeje). Fitimi kapital do të realizohej vetëm nëse individi më pas e rishet këtë të drejtë ose finalizon transferimin e pronësisë me një çmim më të lartë se kostoja e tij totale. Në atë rast, fitimi mund të jetë subjekt i tatimit mbi të ardhurat personale, në kategorinë e të ardhurave nga investimet (fitime kapitale) nëse transaksioni i konsiderohet si realizim i të ardhurave nga kalimi i së drejtës mbi një aset ekonomik.