Shqipëria kryeson sërish në Europë për vështirësinë e blerjes së banesave

Në një kohë kur tregu i banesave në Europë po përballet me sfida të ndryshme, Shqipëria vazhdon të dallojë një pozicion unik si një nga vendet me përballueshmërinë më të ulët të strehimit.

Sipas të dhënave më të fundit nga Statista dhe Numbeo për vitin 2026, një familje mesatare në Shqipëri, veçanërisht në Tiranë ka nevojë mesatarisht për 15.1 vjet të ardhura vjetore në 2026 për të blerë një apartament mesatar.

Kjo vlerë e rendit Shqipërinë ndër vendet më sfiduese në kontinent, duke e dalluar nga fqinjët rajonalë dhe vendet e Bashkimit Europian (BE), ku të ardhurat më të larta dhe politikat më të qëndrueshme e bëjnë blerjen e një shtëpie më të arritshme.

Krahasimi rajonal dhe europian i Indeksit “Price-to-Income Ratio”

Indeksi “price-to-income ratio” mat sa vite nga të ardhurat vjetore duhen për të blerë një apartament standard (rreth 90 metra katrorë). Të dhënat e Statista dhe Numbeo për 2026 tregojnë një diferencë të qartë midis Shqipërisë dhe vendeve të tjera europiane dhe rajonale. Këtu më poshtë është një tabelë krahasuese mes Shqipërisë dhe vendeve të ndryshme.

Vendi	Price-to-Income Ratio (2026)	Niveli i Përballueshmërisë
Shqipëria	15.1 (Tiranë ~ 17.2)	Shumë e ulët
Serbia	14.8 (Beograd ~ 16.5–16.6)	Shumë e ulët
Portugalia	13.9 (Lisbonë ~ 20.1–20.3)	E ulët
Kroacia	12.8 (Split/Zagreb ~ 17.4)	Mesatare
Sllovenia	12.5 (Ljubljana ~ 12–14)	Mesatare
Italia	8.3	Relativisht e lartë
Spanja	8.5	Relativisht e lartë
Gjermania	7.9 (Berlin ~ 10–11)	Relativisht e lartë
Danimarka	6.1 (Kopenhagen ~ 7–8)	E lartë
Irlanda	6.9 (Dublin ~ 8–9)	E lartë
Holanda (Netherlands)	7.5	E lartë
Çekia (Czechia)	13.2 (Prague ~ 18.9–19.4)	E ulët
Luksemburgu (Luxembourg)	9.4	Mesatare
Zvicra (Switzerland)	11.4	Mesatare
Polonia	10.2	Mesatare
Austria	9.9	Mesatare
Greqia	12.5	Mesatare
Norvegjia	8.0	Relativisht e lartë
Belgjika	6.1	E lartë
Estonia	10.5	Mesatare
Mbretëria e Bashkuar (UK)	8.0	Relativisht e lartë
Letonia	8.9	Relativisht e lartë
Hungaria	12.8	Mesatare
Suedia	7.6	E lartë
Franca	8.6	Relativisht e lartë
Bullgaria	8.4	Relativisht e lartë
Finlanda	7.2	E lartë
Rumania	10.5	Mesatare

Shënim: Vlerat janë bazuar në të dhënat më të fundit të Numbeo për janar 2026.

Për disa vende, raporti kombëtar është më i ulët se në kryeqytetet e tyre (p.sh. Portugalia dhe Kroacia), sepse çmimet në qytetet e mëdha si Lisbona apo Split janë shumë më të larta. Shqipëria vazhdon të ketë një nga raportet më të larta në Europë, sidomos në Tiranë (e krahasueshme me disa kryeqytete europiane), duke e bërë përballueshmërinë e banesave shumë të ulët krahasuar me vendet e BE-së perëndimore.

Siç shihet, Shqipëria dhe Serbia janë në krye të listës për vështirësinë e blerjes, me një raport mbi 14-15, ndërsa vendet e BE-së perëndimore si Danimarka apo Gjermania kanë vlera nën 9.

Në BE, mesatarja e OECD-së për 2025 ishte rreth 116.2 indeks pikë (ku një vlerë mbi 100 tregon rënie të përballueshmërisë krahasuar me 2015), por Shqipëria, si vend jashtë OECD-së, tregon një tendencë më të theksuar rënieje për shkak të të ardhurave të ulëta.

Në Europën Perëndimore, çmimet absolute mund të jenë të larta, por fuqia blerëse e qytetarëve e bën strehimin më të përballueshëm, për shembull, në Gjermani, një familje mesatare shpenzon rreth 20-30% të të ardhurave për strehim, krahasuar me mbi 40% në Shqipëri.

Pse Shqipëria dallon?

Shqipëria nuk është thjesht një vend me çmime të larta. Ajo dallon për shkak të një kombinimi unik të faktorëve ekonomikë, demografikë dhe strukturorë që nuk shihen në të njëjtën masë në vendet e tjera europiane.

Këtu janë arsyet kryesore, bazuar në analiza të fundit nga Banka e Shqipërisë dhe raportet ndërkombëtare dhe vendore:

Së pari janë të ardhurat e ulëta dhe rritja e ngadaltë e pagave. Pagat mesatare në Shqipëri mbeten ndër më të ulëtat në Europë, rreth 835 euro bruto në 2025, ose 30% më të ulëta se në Serbi. Ndërsa në BE perëndimore të ardhurat mesatare janë mbi 2,000-3,000 euro, në Shqipëri rritja e pagave nuk ka ndjekur ritmin e çmimeve të banesave, të cilat u rritën me 18% nominalisht nga 2024 në 2025. Kjo krijon një “affordability gap” të madh, ku familjet e mesme harxhojnë mbi 40% të të ardhurave për qira ose kredi, duke e tejkaluar pragun ndërkombëtar të 30%.

Së dyti është rritja e shpejtë e çmimeve nga investimet e huaja (offshore, etj) dhe turizmi. Ndërsa në Europën Perëndimore çmimet stabilizohen falë rregullimeve të tregut, në Shqipëri çmimet në Tiranë dhe zonat bregdetare (si Vlorë apo Sarandë) po rriten për shkak të kërkesës së lartë nga të huajt dhe një kategorie rezidentësh që kanë krijuar likujditet dhe mundësi përfitimi nga spekulimi me tregun.

Në 2024-2025, deri në 18% e transaksioneve ishin nga jo-rezidentë, kryesisht nga BE-ja (italianë, gjermanë, polakë) me investime mbi 380 milionë euro. Ky “turistifikim” i tregut rriti çmimet për lokalet, duke e bërë Shqipërinë të ngjashme me Portugalinë, por pa të ardhurat e larta të saj.

Gjithashtu, dyshime për pastrim parash në sektorin e ndërtimit kontribuojnë në këtë boom, duke e dalluar nga tregjet më të rregulluara të BE-së.

Së treti është kërkesa e lartë dhe oferta e kufizuar nga urbanizimi. Emigracioni ka ulur popullsinë e Shqipërisë në 2.4 milionë (sipas censusit 2023), por përqendrimi në Tiranë ka krijuar mungesë oferte banesash. Ndërsa në BE vendet si Gjermania kanë programe masive strehimi social, Shqipëria varet nga tregu privat, ku lejet e ndërtimit ranë me 17% në T1 2025, duke kufizuar ofertën dhe duke rritur çmimet. Kjo dallon nga Kroacia apo Sllovenia, ku tregu është më i ekuilibruar falë politikave të zhvilluara.

Së katërti është sistemi i pazhvilluar i kreditimit dhe mungesa e politikave sociale. Në Shqipëri, shumica e blerjeve bëhen me para në dorë për shkak të sistemit të pazhvilluar të hipotekave dhe normave të larta të interesit. Krahasuar me BE-në, ku huatë me norma të ulëta (nën 3%) janë normë, Shqipëria ka akses të kufizuar në financa, duke e bërë blerjen e vështirë për të rinjtë dhe familjet e reja.

Programet sociale janë të pamjaftueshme, duke lënë pas dore shtresat e mesme dhe të ulëta.

Së pesti janë faktorët strukturorë unikë. Korrupsioni në ndërtim, infrastruktura e pazhvilluar dhe varësia nga remitancat (nga emigrantët dhe të tjerë) e bëjnë Shqipërinë të dallueshme. Ndërsa BE-ja ka rregulla strikte kundër pastrimit të parave dhe programe për strehim të përballueshëm, Shqipëria po përballet me një “boom” që përfiton kryesisht nga ata që konsiderohen statistikisht si investitorë të huaj, duke lënë rezidentët shqiptarë në vështirësi.

Si është Shqipëria kundrejt rajonit dhe BE-së?

Në rajon, Serbia ndan probleme të ngjashme me Shqipërinë (raport 14.8), por ka paga më të larta dhe një treg më të madh me spekulime më të ulta.

Portugalia, me raport 13.9, po përballet me “overtourism”, por të ardhurat e saj mesatare (mbi 1,500 euro) e bëjnë më të menaxhueshëm.

Në Kroaci dhe Slloveni, vlerat mesatare (12.8-12.5) reflektojnë ekonomi më të zhvilluara dhe integrim në BE.

Në BE perëndimore, diferenca është e madhe.

Në Itali apo Spanjë, raporti nuk kalon 9, falë të ardhurave të larta dhe politikave si fondet rrotulluese për strehim social.

OECD raporton se në 2025, çmimet në BE ranë lehtë pas pandemisë, por përballueshmëria mbetet e lartë falë normave të ulëta të interesit dhe programeve qeveritare.

Shqipëria dallon sepse fuqia blerëse reale është e ulët, ku një apartament në Tiranë kushton 1,620 euro/m² mesatarisht, por me të ardhura të ulëta, kjo bëhet barrë e madhe.

Pra, Shqipëria dallon në Europë për përballueshmërinë e ulët të banesave për shkak të të ardhurave të ulëta, kërkesës së huaj dhe mungesës së politikave efektive, duke krijuar një hendek të madh me rajonin dhe BE-në. Ndryshimi dhe ngushtiomi hendekut me vendet si më lart fillon me masa si rritje të pagave minimale, programe strehimi social dhe rregullime të tregut (p.sh., taksa për investitorët e huaj), pasi në këtë status quo kjo situatë do të vazhdojë, duke rritur pabarazinë dhe duke penguar zhvillimin.

Me negociatat për anëtarësim në BE, Shqipëria ka mundësi të adoptojë modele europiane për të përmirësuar affordability-n, duke e bërë strehimin një të drejtë reale për qytetarët e saj.