Rivlerësimi i pasurive të paluajtshme në 2026, një vendim me kosto dhe përfitime

Rivlerësimi i pasurive të paluajtshme përfaqëson një mundësi strategjike për të afruar vlerat kadastrale me realitetin e tregut, për të formalizuar transaksionet dhe për të zgjeruar bazën tatimore.

Por kjo mundësi nuk është e njëtrajtshme për të gjithë: për një pjesë qytetarësh ajo është një instrument për të çliruar likuiditetin dhe për të fituar qasje në kredi; për shumë të tjerë, sidomos për pronarët me të ardhura të ulëta, rivlerësimi mund të përbëjë një shpenzim që i vendos ata përballë rreziqeve afatgjata.

Në praktikë, modeli i propozuar e ul taksën mbi “fitimin” e shkaktuar nga rivlerësimi në 5%, por ky 5% aplikohet vetëm mbi diferencën mes vlerës së regjistruar dhe asaj të re të tregut dhe jo mbi vlerën totale.

Kjo logjikë është pozitive sepse shmang taksimin e plotë të pronës; megjithatë, qytetari nuk paguan vetëm këtë tatim. Procesi shoqërohet nga shpenzime shtesë: vlerësim profesional, shpenzime kadastrale, shërbime noteriale dhe shënie administrative, që së bashku rrisin konsiderueshëm kostën fillestare.

Krahasimi me sistemet e vendeve të rajonit dhe disa shteteve të BE-së tregon se Shqipëria ka një kombinim tatim-tarifa më të rëndë për qytetarin mesatar.

Në shtete si Maqedonia e Veriut apo Serbia, norma efektive mbi diferencën dhe kostot shoqëruese janë më të ulëta. Në vende të BE-së, ndonëse ka mekanizma tatimorë të ngjashëm, zakonisht ekzistojnë më shumë masa mbrojtëse sociale ose procedura më të thjeshta dhe më pak shpenzime administrimi për qytetarët.

Pyetja praktike është: a duhet të këshillohet qytetari të bëjë rivlerësimin?

Përgjigjja nuk është “po” ose “jo” uniforme, pasi varet nga qëllimi dhe situata financiare:

• Nëse pronari planifikon të shesë shpejt, të marrë kredi duke përdorur pronën si kolateral, ose të formalizojë vlerën për arsye investimesh, rivlerësimi mund të rezultojë i leverdishëm pavarësisht kostove fillestare.
• Nëse pronari nuk ka plane të tilla, jeton me të ardhura të ulëta, apo përballet me rrezikun që bashkia të rrisë taksat vendore bazuar në vlerën e regjistruar, atëherë rekomandimi është të mos kryejë rivlerësimin për momentin.

Një element kyç i pasigurisë është premtimi i vlefshëm i normës së përkohshme, ulja në 5% dhe ulja e barrierave fiskale janë shpesh të lidhura me afate (p.sh. masa që zgjasin deri pas vitit 2027).

Nëse pas 2027 norma kthehet te 15% dhe nëse nuk ka mekanizëm “grandfathering” (pra, mbrojtje për ata që kanë bërë rivlerësim më parë), atëherë rreziku i kostove shtesë bie mbi pronarin që ka bërë rivlerësimin tani, nëse ligji i ardhshëm taton sërish diferencën apo fitimin mbi të njëjtën periudhë. Ky skenar i rëndë do të bënte të pamendueshëm avantazhin e menjëhershëm 5% për ata të cilët nuk marrin përfitimet e përdorimit të vlerës së re (kredit, shitje të planifikuara).

Për këto arsye, politika e duhur duhet të përfshijë jo vetëm stimuj fiskalë, por edhe garanci, si: përjashtime për grupet vulnerabël, mundësi pagesash në këste për tatimin, ulje të tarifave të vlerësimit për kategoritë e caktuara dhe parashikime ligjore që të mos lejojnë taksimin retroaktiv të të njëjtës fitim-marge pa një periudhë të qartë dhe pa mbrojtje për ata që kanë vepruar në mirëbesim.

ALTAX rekomandon, se për familjet me nevoja emergjente (shitje, kredi), rivlerësimi mund të jetë i arsyeshëm

Për pronarët pa plan të qartë ekonomik dhe me kufizime të të ardhurave, mosrishikimi është zgjidhja më konservatore derisa të garantohet siguria ligjore dhe sociale se nuk do të imponohen më vonë tarifa ose taksa që e urdhërojnë koston finale të transaksionit.

Në mungesë të garancive për “grandfathering” të atyre që rivlerësojnë tani, rreziku i kostoje të dytë (nëse taksa kthehet në 15%) mbetet i përkthyeshëm drejtpërdrejt mbi xhepin e qytetarit.

Le të shikojmë kostot e mundshme duke trajtuar një shembull praktik.

Prona e paluajtshme ka vlerë aktuale të regjistruar = 40,000 €

Ndërkohë, vlera e re e tregut pas rivlerësimit = 90,000 €

Diferenca midis vlerës së re (nga rivlerësimi) me vlerën para rivlerësimit = 50,000 €

Llogaritje e tatimit për këtë shembull

Në rast rivlerësimi në 2026 me 5%, tatimi mbi diferencën = 2,500 €.

Tabela krahasuese e kostove (diferencë rivlerësimi 50,000 €):

Vend	Tatimi (në diferencë)	Tatimi €	Shpenzime vlerësimi & noteri	Kosto totale aprox.
Shqipëri	5% (aktual)	2,500 €	400–500 €	2,900–3,000 €
Maqedoni V.	2–3%	1,000–1,500 €	200–300 €	1,200–1,800 €
Serbi	2.5%	1,250 €	200–300 €	1,450–1,550 €
Kroaci	3%	1,500 €	250–350 €	1,750–1,850 €

Ky skenar është hipotetik dhe varet nga formulimi ligjor, pasi nëse vlera e pronës sipas referencave të tregut që vendosen nga qeveria pas 2027 do të vijojnë të rriten, atëherë ky tatim nuk konsiderohet si tatim përfundimtar mbi diferencën, pasi në rast shitje të pronës së paluajtshme tatimi në normën 15% do të jetë diferenca e vlerës së tregut në momentin e shitjes me vlerën e pronës aq sa është rivlerësuar.

Skenare praktike dhe këshilla për tu konsideruar.

1. Nëse ke plan për shitje brenda 1–3 vjetëve, rivlerësimi mund të jetë i leverdishëm.
2. Nëse do të përdorësh pronën për kolateral bankar, rivlerësimi ka përfitime reale (qasje në kredi, kushte më të mira) edhe pse duhet të krahasosh kostot e kreditimit me koston e rivlerësimit.
3. Nëse ke të ardhura të ulëta, mos e bëj rivlerësimin për tani, veçanërisht nëse nuk ke plan të menjëhershëm për të përfituar nga vlera e re.
4. Kërko mundësi pagesash në këste për tatimin 5%.
5. Para se të veprosh, kërko konsultë ligjore për të kuptuar nëse ligji për rivlerësimin.

Përmbledhje përfundimtare

Rivlerësimi është mekanizëm i vlefshëm kur përdoret për qëllime ekonomike konkrete (shitje, kredi).

Pa garanci ligjore për të mos rritur më vonë taksimin mbi të njëjtën fitim-diferencë, rivlerësimi për qasje pasive mund të shndërrohet në rrezik financiar.

Në mbyllje, gjithë kjo nismë ligjore duhet të zbatohet si një “politikë e mirë” në rivlerësimin e pasurisë, ku qytetari duhet ta shohë si një paketë mbrojtëse që e ndihmon të marrë një vendim të drejtë dhe pa rrezik për të ardhmen.

Së pari duhet kuptuar si lehtësi tatimore që ulin barrën mbi qytetarin në raste specifike si trajtuar më lart. Rivlerësimi i pasurisë me normën 5% është një mundësi e përkohshme, jo detyrim. Qytetari përfiton sepse paguan një tatim shumë më të ulët sesa norma e zakonshme 15%, e cila do rikthehet pas vitit 2027. Kjo do të thotë që, nëse dikush ka një pronë të blerë prej vitesh me vlerë të ulët në dokumente, sot mund ta rrisë vlerën e saj të regjistruar duke paguar vetëm 5% mbi diferencën. Për shumë familje kjo është një mundësi të ulë kostot e mundshme të tatimit kur të vijë momenti i shitjes së pronës.

Së dyti, egziston mundësia për të shmangur kostot e ekspertit duke përdorur çmimet minimale fiskale. Ligji i ri i jep qytetarit dy zgjedhje:

1. Vlerësim nga ekspert i licencuar, që përgatit aktin e vlerësimit me çmimin real të tregut;
2. Rivlerësim pa ekspert, duke përdorur çmimet minimale fiskale të miratuara nga qeveria dhe të publikuara nga Kadastra.

Kjo është shumë e rëndësishme: qytetari nuk detyrohet të paguajë qindra euro për një akt vlerësimi privat. Nëse ai zgjedh çmimet minimale fiskale, kostoja e vetme është tatimi 5% dhe tarifat e shërbimit të ASHK-së, të cilat do të përcaktohen me udhëzim brenda 30 ditëve pas hyrjes në fuqi të ligjit.

Në këtë mënyrë, procesi bëhet i përballueshëm edhe për familjet me të ardhura të ulëta. Qytetari thjesht aplikon në ASHK, zgjedh opsionin “çmimet minimale fiskale”, dhe paguan mbi bazën e diferencës midis vlerës së re fiskale dhe vlerës së vjetër të regjistruar.

Së tretyi nevojitet të dihet qartësimi i tatimit të ardhshëm dhe pse qytetari duhet ta dijë rrezikun e pagesës së dytë.

Sqarimi kyç është ky: pagesa 5% nuk e mbyll përfundimisht tatimin, nëse çmimet e referencës rriten më shumë në vitet pas rivlerësimit.

Shembull i thjeshtë. Sot qytetari e rivlerëson pronën, paguan 5% dhe e regjistron me një vlerë më të lartë, por pas vitit 2027, qeveria mund të rrisë sërish çmimet e referencës të tregut (siç ka ndodhur më parë). Në momentin që qytetari shet pronën, tatimi prej 15% do të llogaritet mbi diferencën midis çmimit të tregut të ditës së shitjes dhe vlerës së rivlerësuar sot.

Pra, qytetari paguan 5% tani, por nëse vlerat e tregut rriten më shumë se vlera e rivlerësuar, ai do të paguajë sërish 15% mbi rritjen shtesë. Për këtë arsye, një politikë e drejtë duhet të ofrojë garanci ligjore që nëse qytetari paguan sot, të mos penalizohet më vonë për shkak të rritjeve që nuk varen prej tij. Vetëm kështu qytetari mund të vendosë me siguri nëse ia vlen të bëjë rivlerësimin apo jo.