Pse Shqipëria dhe Kosova kryesojnë Evropën në pronësinë e banesave?

Bazuar në të dhënat më të fundit të Eurostat (2024) për vendet e Bashkimit Evropian, si dhe në burime ndërkombëtare të konsoliduara si Statista, Visual Capitalist dhe Landgeist për vendet jashtë BE-së, norma e pronësisë së banesave në Shqipëri vlerësohet rreth 95.9–96% për periudhën 2024–2025 dhe në Kosovë rreth 97% plr të njljtën periudhë. Kjo e pozicionon Kosovën dhe Shqipërinë në krye të Evropës për pronësinë e banesave, mbi të gjitha vendet anëtare të BE-së.

Harta krahasuese e bashkëlidhur e bën këtë epërsi vizualisht të dukshme, duke treguar se Shqipëria renditet në të njëjtin nivel ekstrem vetëm me Kosovën (97.8%), e cila paraqitet si vendi me normën më të lartë të pronësisë në Evropë. Ky fakt e zhvendos analizën nga një krahasim i thjeshtë Shqipëri–BE, drejt një modeli ballkanik të pronësisë pothuajse universale, që dallon qartë nga modeli europian.

Shqipëria, Kosova dhe mesatarja e BE-së

Mesatarja e Bashkimit Evropian qëndron në 68.4%, një nivel dukshëm më i ulët, por që fsheh diferenca të forta strukturore midis vendeve anëtare. Brenda BE-së, Rumania (~95.3%) përfaqëson nivelin më të lartë të pronësisë, ndërsa Gjermania (~49.1%) qëndron në skajin e poshtëm. Megjithatë edhe Rumania, vendi më “pronar” i BE-së mbetet poshtë Shqipërisë dhe Kosovës, siç reflektohet qartë në hartë.

Diferenca midis Shqipërisë dhe mesatares së BE-së arrin rreth 28 pikë përqindje, duke e nxjerrë Shqipërinë jo thjesht mbi mesataren europiane, por jashtë spektrit tipik të modelit të strehimit të BE-së.

Dy modele të ndryshme strehimi

Harta vizuale konfirmon ekzistencën e dy modeleve kryesore të strehimit në Evropë:

• Modeli ballkanik dhe i Evropës Lindore, me nivele shumë të larta pronësie (Shqipëri, Kosovë, Rumani, Sllovaki, Hungari), i ndërtuar mbi privatizimin masiv post-komunist, ndërtimet vetjake dhe rolin e banesës si zëvendësim i politikave sociale.
• Modeli i Evropës Perëndimore dhe Veriore, me pronësi më të ulët (Gjermani, Austri, Zvicër, Francë, Danimarkë), ku tregu i qirasë është i institucionalizuar dhe i mbështetur nga politika publike afatgjata.

Në Shqipëri dhe Kosovë, banesa funksionon si aset sigurie sociale, në një realitet ku strehimi social është i kufizuar dhe tregu i qirasë mbetet i dobët dhe pak i rregulluar. Pronësia private shërben si mbrojtje ndaj pasigurisë ekonomike, papunësisë dhe mungesës së rrjeteve publike të sigurisë.

Shqipëria përtej “grupit pronar” të BE-së

Edhe kur krahasohet vetëm me vendet e BE-së me pronësi të lartë (mbi 80%), të cilat shfaqen në hartë kryesisht në Evropën Lindore, Shqipëria mbetet mbi tavanin europian. Diferencat me vende si Kroacia, Hungaria apo Sllovakia variojnë nga 1 deri në mbi 10 pikë përqindje, ndërsa Kosova shkon edhe më tej, duke krijuar një ekstrem absolut.

Kjo tregon se Shqipëria nuk është thjesht pjesë e një modeli lindor europian, por përfaqëson një variant më të theksuar dhe më pak të balancuar, ku mungesa e alternativave strukturore e ka shtyrë shoqërinë drejt pronësisë masive.

Krahasimi me vendet me pronësi mesatare dhe të ulët

Në raport me vendet e BE-së me pronësi mesatare (Itali, Spanjë, Portugali, Çeki), diferenca me Shqipërinë zgjerohet në 16–25 pikë përqindje. Në këto vende, urbanizimi i avancuar, çmimet e larta të banesave dhe tregjet funksionale të qirasë kanë krijuar një ekuilibër më të madh mes pronësisë dhe qirasë.

Kontrasti ekstrem shfaqet me vendet me pronësi të ulët, veçanërisht Gjermania dhe Austria, ku diferenca me Shqipërinë arrin gati 50 pikë përqindje. Harta e ilustron qartë këtë ndarje gjeografike dhe filozofike: në Perëndim, qiraja është pjesë e politikës sociale; në Shqipëri dhe Kosovë, pronësia private ka zëvendësuar në mënyrë informale shtetin social.

Faktorët përcaktues

Niveli jashtëzakonisht i lartë i pronësisë në Shqipëri dhe Kosovë është rezultat i një kombinimi faktorësh, si:

• privatizimi masiv i banesave pas viteve ’90,
• remitancat e emigrantëve të orientuara drejt ndërtimit dhe blerjes së banesave,
• ndërtimet vetjake dhe informale,
• kultura e pronësisë si formë sigurie afatgjatë,
• mungesa e strehimit social dhe tregjeve funksionale të qirasë.

Në BE, veçanërisht në Perëndim, faktorët janë të kundërt, duke u ndikuar nga tregje të forta qiradhenie, kuadër ligjor mbrojtës për qiramarrësit, urbanizim i avancuar dhe politika fiskale që nuk favorizojnë domosdoshmërisht pronësinë.

Tendencat dhe perspektiva

Në Shqipëri, megjithëse norma e pronësisë mbetet shumë e lartë dhe relativisht stabile, sinjalet e tregut tregojnë rreziqe në terma afatmesëm. Rritja e çmimeve të banesave në Tiranë, emigracioni i të rinjve, rritja e investimeve spekulative dhe blerjet nga të huajt mund të shtyjnë gradualisht drejt zgjerimit të qirasë në 5–10 vitet e ardhshme.

Në BE, harta dhe të dhënat tregojnë një trend afatgjatë rënës të pronësisë, nga rreth 71% në vitin 2010 në rreth 68% në vitin 2024, veçanërisht te brezat e rinj.

Në përfundim, Shqipëria së bashku me Kosovën (por edhe me Rumaninëmbetet në krye të Evropës për pronësinë e banesave, siç dëshmon qartë edhe harta krahasuese.

Por ky “lidership” nuk është domosdoshmërisht tregues i mirëqenies, por reflektim i mungesës së alternativave të strehimit. Ajo që duhet të pritet ta afrojë Shqipërinë me modelet e BE-së janë integrimi gradual në dinamikat europiane, urbanizimi dhe presioni i çmimeve, por që mbetet sfidë e fortë pasi starti është nga një nivel fillestar ekstremisht i lartë dhe me probleme të veçanta sociale dhe ekonomike