Shpërndarja e një investimi ndërtimor tek ortakët dhe mbyllja e shoqërisë

Pyetja

Një shoqëri është krijuar nga pesë ortakë, të cilët kanë porositur dhe financuar realizimin e një investimi ndërtimor. Aktualisht ndërtimi ka përfunduar dhe investitorët kërkojnë të marrin investimin e tyre në formën e sipërfaqeve të ndërtimit që u takojnë, në përputhje me pjesëmarrjen e tyre në shoqëri.

Në këtë situatë lindin disa çështje të rëndësishme. Cili është trajtimi tatimor i kalimit të sipërfaqeve nga shoqëria te ortakët? Si duhet të bëhet pajisja e secilit ortak me titullin e pronësisë mbi njësinë që i takon? A duhet që transferimi të konsiderohet shitje, dividend apo shpërndarje e aktivit në kuadër të likuidimit? Dhe, pasi të përfundojë shpërndarja e pasurisë, si vijon procedura për mbylljen e shoqërisë?

Përgjigjja

Rasti duhet trajtuar duke ndarë qartë tri momente: statusin juridik dhe kontabël të investimit, mënyrën e transferimit të pasurisë te ortakët dhe më pas procedurën e likuidimit dhe çregjistrimit të shoqërisë.

Në parim, fakti që ortakët kanë financuar një investim dhe në përfundim kërkojnë të marrin sipërfaqe ndërtimi nuk do të thotë se kemi të bëjmë me një shitje të zakonshme të pasurisë. Nëse pasuria është pronë e shoqërisë dhe ajo shpërndahet te ortakët si pjesë e likuidimit, analiza tatimore duhet të bëhet mbi bazën e natyrës juridike të shpërndarjes, vlerës së aktivit, kapitalit të kontribuar dhe çdo fitimi të akumuluar në shoqëri.

Për këtë arsye, para se të kryhet transferimi, duhet të përcaktohet nëse kontributet e pesë ortakëve janë regjistruar si kapital i shoqërisë, si hua të ortakëve ndaj shoqërisë apo në një formë tjetër financimi. Ky dallim është thelbësor, sepse kthimi i një huaje të dokumentuar nuk ka të njëjtin trajtim me shpërndarjen e fitimit ose të kapitalit gjatë likuidimit.

1. Likuidimi i shoqërisë

Nëse investimi është realizuar nga një shoqëri, pas përfundimit të objektit dhe përmbushjes së detyrimeve ndaj të tretëve, rruga normale për mbylljen e aktivitetit është procedura e prishjes dhe likuidimit vullnetar, sipas kuadrit të ligjit për tregtarët dhe shoqëritë tregtare.

Asambleja e ortakëve merr vendimin për prishjen e shoqërisë dhe fillimin e likuidimit dhe cakton likuidatorin. Vendimi regjistrohet në Qendrën Kombëtare të Biznesit dhe shoqëria vijon aktivitetin me statusin “në likuidim”.

Gjatë kësaj faze likuidatori duhet të evidentojë aktivet dhe detyrimet e shoqërisë, të përmbushë detyrimet ndaj kreditorëve dhe autoriteteve tatimore dhe vetëm pas kësaj të përcaktojë aktivet neto që mund t’u shpërndahen ortakëve.

Kjo është një pikë shumë e rëndësishme, sepse pasuria e shoqërisë nuk mund të trajtohet thjesht si pasuri personale e ortakëve vetëm për faktin se ata kanë financuar krijimin e saj. Deri në momentin e transferimit juridik, pronari i pasurisë është shoqëria.

Për rrjedhojë, nëse objektivi është që apartamentet, njësitë tregtare apo sipërfaqet e tjera të përfundojnë në pronësi individuale të pesë ortakëve, duhet të ekzistojë një bazë juridike dhe kontabël për këtë shpërndarje.

2. Kalimi i sipërfaqeve te ortakët

Nëse pasuria shpërndahet gjatë likuidimit, ajo mund të kalojë te ortakët si shpërndarje e aktivit të mbetur pas shlyerjes së detyrimeve të shoqërisë.

Në këtë rast, duhet të përcaktohet qartë se çfarë i takon secilit ortak dhe mbi çfarë baze. Nëse ortakët kanë pjesëmarrje të barabartë, shpërndarja normalisht do të reflektojë këtë pjesëmarrje, përveçse kur dokumentet e shoqërisë ose marrëveshjet ndërmjet ortakëve parashikojnë një mekanizëm tjetër të ligjshëm.

Nëse, për shembull, pesë ortakët kanë nga 20% të kapitalit, duhet të përcaktohet se si 100% e aktivit neto të shoqërisë përkthehet në sipërfaqe konkrete. Nuk është e mjaftueshme të përcaktohet vetëm numri i metrave katrorë. Duhet të përcaktohen njësitë konkrete, pozicioni, sipërfaqja, vlera dhe pjesët takuese në bashkëpronësi.

Për këtë arsye, është e këshillueshme që përpara shpërndarjes të përgatitet një pasqyrë e plotë e aktiveve neto të shoqërisë dhe një vlerësim i pasurive që do të shpërndahen.

3. Titulli i pronësisë së ortakëve

Nga pikëpamja juridike, ortakët nuk bëhen automatikisht pronarë individualë të apartamenteve vetëm sepse janë ortakë të shoqërisë.

Nëse objekti është ndërtuar nga shoqëria, duhet që fillimisht të jetë përfunduar procedura teknike dhe kadastrale e objektit dhe të jetë përcaktuar statusi juridik i njësive që do të transferohen.

Në varësi të situatës konkrete, kjo përfshin përfundimin e procedurave të kolaudimit, dokumentacionin e ndërtimit, regjistrimin e pasurisë dhe krijimin e njësive individuale në sistemin kadastral.

Më pas, transferimi i njësive te ortakët duhet të formalizohet me aktin juridik përkatës dhe të regjistrohet pranë Agjencisë Shtetërore të Kadastrës. Dokumentacioni duhet të lidhë në mënyrë të qartë vendimin e shoqërisë për shpërndarjen e aktivit me njësinë konkrete që i kalon secilit ortak.

Në përfundim të kësaj procedure, apartamenti, njësia tregtare ose sipërfaqja tjetër nuk do të jetë më në pronësi të shoqërisë, por do të regjistrohet në emër të ortakut përkatës.

Kjo është veçanërisht e rëndësishme në rastet kur shoqëria synon të çregjistrohet. Shoqëria nuk mund të mbyllet duke lënë pasuri të paluajtshme të parealizuara juridikisht në emër të saj.

4. Trajtimi tatimor në nivelin e shoqërisë

Çështja më e rëndësishme fiskale është përcaktimi nëse shpërndarja e pasurisë krijon apo jo një rezultat të tatueshëm në nivelin e shoqërisë.

Nëse shoqëria ka ushtruar aktivitet ndërtimor dhe ka realizuar të ardhura nga shitja apo forma të tjera të disponimit të pasurive, rezultati i aktivitetit duhet të jetë pasqyruar sipas rregullave të tatimit mbi të ardhurat dhe të kontabilitetit.

Por situata është më specifike kur pasuritë e ndërtuara nuk u shiten palëve të treta, por mbeten në pronësi të shoqërisë dhe në fund shpërndahen te ortakët.

Në këtë rast duhet të analizohet vlera kontabël e pasurisë, kostoja e ndërtimit, vlera me të cilën kryhet shpërndarja dhe vlera reale e aktivit në momentin e transferimit. Diferencat midis këtyre vlerave mund të kenë pasoja tatimore dhe nuk duhet të anashkalohen vetëm duke e emërtuar veprimin “kthim investimi”.

Për këtë arsye, një element i rëndësishëm i dosjes së likuidimit duhet të jetë një përllogaritje e qartë e vlerës së aktivit dhe e rezultatit fiskal që mund të krijohet nga shpërndarja.

5. Trajtimi tatimor në nivelin e ortakëve

Në nivelin e ortakëve duhet të bëhet dallimi midis kthimit të kapitalit të investuar dhe pjesës që përfaqëson fitim ose tepricë të shpërndarë.

Nëse ortaku ka kontribuar, për shembull, një shumë të caktuar në kapitalin e shoqërisë dhe në momentin e likuidimit merr një pasuri me vlerë më të lartë se kapitali që i atribuohet, duhet të analizohet nëse diferenca përfaqëson fitim të shpërndarë dhe si tatohet ajo sipas legjislacionit në fuqi.

Kjo është arsyeja pse nuk është e saktë të thuhet në mënyrë automatike se “ortaku merr apartamentin dhe nuk ka tatim”, por as se “i gjithë apartamenti tatohet si dividend”. Baza tatimore duhet të dalë nga marrëdhënia ndërmjet kapitalit të kontribuar, vlerës së aktivit të shpërndarë dhe rezultatit neto të shoqërisë në momentin e likuidimit.

Nëse shpërndarja përbën të ardhur të tatueshme për ortakun, duhet të zbatohet regjimi përkatës i tatimit mbi të ardhurat personale dhe, kur është rasti, tatimi në burim.

6. TVSH-ja dhe taksat e tjera

Një aspekt tjetër që duhet analizuar është TVSH-ja. Nëse shoqëria ka qenë subjekt i TVSH-së dhe pasuritë që shpërndahen kanë qenë pjesë e aktivitetit ekonomik të saj, duhet të përcaktohet nëse transferimi i tyre në natyrë krijon një furnizim të tatueshëm për qëllime të TVSH-së.

Kjo nuk duhet ngatërruar me tatimin mbi fitimin ose me tatimin që mund të lindë në nivelin e ortakut. Janë çështje të ndryshme dhe duhet të trajtohen veçmas.

Gjithashtu duhet të verifikohet taksa vendore që lidhet me kalimin e së drejtës së pronësisë mbi pasurinë e paluajtshme dhe mënyra se si ajo zbatohet në rastin konkret.

Në rastin e një shoqërie ndërtimore, analiza duhet të marrë parasysh edhe mënyrën se si është trajtuar trualli, ndërtimi, inputet e TVSH-së, kostot e ndërtimit dhe çdo detyrim fiskal që lidhet me objektin.

7. Kapital apo hua e ortakëve?

Para se të vendoset struktura e transferimit, duhet të sqarohet një pyetje themelore: a kanë futur ortakët paratë në shoqëri si kapital apo ia kanë dhënë shoqërisë si financim?

Nëse shumat janë regjistruar dhe dokumentuar si hua të ortakëve ndaj shoqërisë, kthimi i huasë nuk duhet të trajtohet automatikisht si dividend. Në këtë rast duhet analizuar detyrimi i shoqërisë ndaj ortakut dhe mënyra se si ai mund të shlyhet, përfshirë rastin kur shlyerja bëhet në natyrë.

Nëse, nga ana tjetër, fondet janë kapital i shoqërisë dhe pasuria që mbetet pas shlyerjes së detyrimeve shpërndahet te ortakët, analiza ndryshon dhe hyn në fushën e shpërndarjes së aktivit neto dhe të fitimit të mundshëm nga likuidimi.

Ky dallim duhet të jetë pika e parë e kontrollit përpara se të përcaktohet trajtimi tatimor.

8. Rruga praktike më e sigurt

Në një rast të tillë, zgjidhja më e pastër është që fillimisht të bëhet inventarizimi i plotë i gjendjes juridike, kontabël dhe fiskale të shoqërisë.

Duhet të përcaktohet kapitali i regjistruar i secilit ortak, kontributet reale të bëra nga ortakët, çdo hua e dhënë shoqërisë, kostoja kontabël e objektit, vlera aktuale e njësive që do të shpërndahen, detyrimet tatimore të shoqërisë dhe çdo detyrim tjetër ndaj të tretëve.

Mbi këtë bazë hartohet bilanci i likuidimit dhe përcaktohet aktivi neto që mund t’u shpërndahet ortakëve.

Pas kësaj, asambleja e ortakëve miraton mënyrën e shpërndarjes, likuidatori kryen procedurat përkatëse dhe dokumentacioni për kalimin e pasurive formalizohet sipas kërkesave noteriale dhe kadastrale.

Vetëm pasi të jenë përmbushur detyrimet ndaj kreditorëve dhe administratës tatimore dhe të jetë shpërndarë pasuria e mbetur, procedohet me përfundimin e likuidimit dhe çregjistrimin e shoqërisë.

Në thelb, rasti nuk duhet parë thjesht si një “ndarje apartamentesh” ndërmjet pesë investitorëve. Juridikisht, pasuria i përket shoqërisë dhe kalimi i saj te ortakët kërkon një bazë të përcaktuar juridike, kontabël dhe tatimore.

Pika vendimtare është të përcaktohet nëse shoqëria po kthen kapitalin e investuar, po shlyen financime të dhëna nga ortakët apo po shpërndan aktivet neto dhe fitimin e krijuar gjatë veprimtarisë. Secili prej këtyre skenarëve mund të prodhojë një trajtim të ndryshëm tatimor.

Për këtë arsye, mënyra më e sigurt është që transferimi i sipërfaqeve dhe likuidimi të konceptohen si një proces i vetëm juridik, kontabël dhe fiskal. Fillimisht përcaktohet aktivi neto dhe detyrimet e shoqërisë, më pas përcaktohet pjesa që i takon secilit ortak, formalizohet kalimi i pronësisë në regjistrat kadastralë dhe, në fund, përfundon procedura e likuidimit dhe çregjistrimit.

Në një rast konkret, para hartimit të akteve të transferimit, duhet të kontrollohen dokumentet e shoqërisë, statuti, ekstrakti i QKB-së, kontratat e investimit, mënyra e regjistrimit të kontributeve të ortakëve, bilancet, dokumentacioni i ndërtimit dhe statusi i regjistrimit të pasurisë në ASHK. Vetëm pas këtij verifikimi mund të përcaktohet me siguri nëse kemi kthim kapitali, shlyerje huaje, shpërndarje fitimi, shpërndarje aktivi në likuidim apo një kombinim të këtyre elementeve.