Ndikimi i intensitetit të ndërtimeve*

Një shqetësim i madh që po merr përmasa gjithnjë e më të theksuara në qytetet e shumta, veçanërisht në Tiranë, është menaxhimi dhe zbatimi i intensitetit të ndërtimit për km²[1].

Intensiteti i lartë urban ka sjellë një sërë problematikash, duke përfshirë mbingarkesën e infrastrukturës dhe rrezikun për mjedisin dhe cilësinë e jetës së qytetarëve.

Ky fenomen është gjithnjë e më i dukshëm, ku ndërtimet e shumta dhe zhvillimi i shpejtë kanë kaluar përtej kapaciteteve të mundshme për të mbajtur stabilitetin struktural dhe ekologjik të zonës.

Ky shqetësim kërkon një vëmendje të menjëhershme, pasi intensiteti i lartë për km² mund të sjellë pasoja të rënda në infrastrukturë, hapësira publike dhe shërbime.

Vini re! ⚠️

Në vlerësimin e stokut të përgjithshëm të ndërtimeve në Shqipëri, përfshihen si ndërtimet e realizuara me leje ndërtimi gjatë 29 viteve të fundit, ashtu edhe ato të ndërtuara pa leje dhe ende të paformalizuara.

Sipas të dhënave të disponueshme, ndërtimet e kryera me leje në periudhën e fundit përbëjnë një sipërfaqe prej 49 milionë m², ndërsa ndërtimet e paformalizuara, por të ndërtuara faktikisht, arrijnë në 23.7 milionë m².

Të dyja këto kategori përbëjnë një total prej 72.6 milionë m² ndërtimesh, një shifër e cila paraqet një vlerësim të përgjithshëm të situatës. Megjithatë, për një pasqyrë më të saktë dhe të detajuar, do të ishte e nevojshme sigurimi i një përditësimi të të dhënave nga ASHK (Agjencia Shtetërore e Kadastrës), duke pasur parasysh ndryshimet e vazhdueshme në dinamikën e urbanizimit dhe proceset e legalizimit.

Më poshtë kemi bërë nbjë llogaritje të bazuar në të dhënat e përfshira në këtë studim duke bërë krahasimin midis sipërfaqes së ndërtuar dhe asaj që lejohet me rregulloren në fuqi.

Përmbledhje e krahasimit të intensitetit të ndërtimit në Tiranë

Në analizën e bërë për intensitetin e ndërtimit në Tiranë, është evidentuar se:

Sipërfaqja e ndërtimit për Tiranën

Sipas të dhënave, total i sipërfaqes së ndërtimit në Shqipëri është 72,600,000 m².

Pjesa e ndarë për Tiranën është 51% e totalit të sipërfaqeve të ndërtimit.

Pra, sipërfaqja e ndërtimit që i përket Tiranës është 37,026,000 m² ose 37.03 km².

Intensiteti i lejuar i ndërtimit në Tiranë

Sipërfaqja totale urbane e Tiranës është 41.08 km² (ose 41,080,000 m²).

Sipas rregulloreve të Bashkisë së Tiranës, intensiteti i ndërtimit lejohet të jetë 30%, që do të thotë se 12,324,000 m² mund të zënë ndërtimet.

Krahasimi i intensitetit të lejuar me sipërfaqen e ndërtimit real:

Sipërfaqja reale e ndërtimit në Tiranë është 37,026,000 m².

Intensiteti i lejuar i ndërtimit është 12,324,000 m².

Intensiteti i ndërtimit aktual është 3 herë më i madh se sa ai i lejuar. Kjo do të thotë se është shkelur kufiri i lejuar i intensitetit të ndërtimit sipas rregulloreve të Bashkisë.

Pasojat e shkeljes së intensitetit të lejuar përmbledhtazi janë:

• Infrastruktura, e cila mund të mos jetë në gjendje të përballojë këtë zhvillim të shpejtë dhe masiv.
• Mjedisi, që mund të përjetojë pasiguri dhe humbje të hapësirave të gjelbra.
• Cilësia e jetesës, duke sjellë mbingarkesë dhe mungesë të balancuar në zhvillimin e zonave urbane.

Zhvillimi i paplanifikuar dhe tejkalimi i intensitetit të ndërtimit ka krijuar një situatë të paqëndrueshme për Tiranën, duke bërë të nevojshme një rishikim të politikave urbanistike dhe të menaxhimit të zhvillimit të qytetit.

Por, nëse e zgjerojmë në bazë të llogaritjeve edhe për zonat e tjera urbane dhe bashkitë bregdetare nga llogaritjet tona rezulton se

Për të analizuar ndikimin e ndërtimit prej 72.6 milionë m² në qytetet e specifikuara dhe për të vlerësuar nëse intensiteti i ndërtimit ka kaluar kufirin e lejuar, do të përdorim shpërndarjen përkatëse të ndërtimit në qytetet e mëdha dhe bregdetare që keni përmendur.

Shpërndarja e ndërtimeve prej 72.6 Milionë m² ndahet si vijon në bazë të lejeve të ndërtimit dhe informacioneve mediatike për ndërtimet informale:

• Tiranë: 51% e 72,600,000 m² = 37,026,000 m²
• Durrës: 17% e 72,600,000 m² = 12,342,000 m²
• Vlorë: 13% e 72,600,000 m² = 9,438,000 m²
• Kavajë: 5% e 72,600,000 m² = 3,630,000 m²
• Lezhë: 5% e 72,600,000 m² = 3,630,000 m²
• Sarandë: 7% e 72,600,000 m² = 5,082,000 m²
• Himarë: 2% e 72,600,000 m² = 1,452,000 m²

Krahasimi me Intensitetin e lejuar

Siç u përmend më parë, intensiteti i lejuar në Tiranë është 30% i sipërfaqes së tokës për ndërtim. Le të llogarisim ndikimin e këtij ndërtimi në çdo qytet duke përdorur të dhënat për intensitetin e lejuar.

1. Tiranë

• Sipërfaqja e lejuar për ndërtim në 1 km² = 300,000 m² (30% e 1,000,000 m²)
• Sipërfaqja totale urbane e Tiranës është 41.8 km² (nga 1,110 km² gjithsej bashkë me njësitë vendore), që do të thotë se mund të ndërtohen deri në 12,324,000 m² (41.08 km² * 300,000 m²/km²).
• Për 37,026,000 m² të shpërndarë në Tiranë, kjo e tejkalon ndjeshëm intensitetin e lejuar.

2. Durrës

• Sipërfaqja e Bashkisë së Durrësit është 338 km².
• Sipërfaqja e lejuar për ndërtim është 101,400,000 m², nëse konsiderojmë që ndërtohet në gjithë territorin e bashkisë. Në fakt, zona e lejuar urbane është një informacion që nuk mund të sigurohet, pasi nuk gjendet.
• 12,342,000 m² për Durrësin janë brenda kufijve të lejuar, por me rezerva për ta konsideruar të saktë për arsye të shënimit më lart.

3. Vlorë

• Sipërfaqja e Vlorës është 621 km².
• Sipërfaqja e lejuar për ndërtim është 186,300,000 m², nëse konsiderojmë që ndërtohet në gjithë territorin e bashkisë. Në fakt, zona e lejuar urbane është një informacion që nuk mund të sigurohet, pasi nuk gjendet.
• 9,438,000 m² për Vlorën janë brenda kufijve të lejuar, por me rezerva për ta konsideruar të saktë për arsye të shënimit më lart.

4. Kavajë

• Sipërfaqja e Kavajës është 321 km².
• Sipërfaqja e lejuar për ndërtim është 96,300,000 m², nëse konsiderojmë që ndërtohet në gjithë territorin e bashkisë. Në fakt, zona e lejuar urbane është një informacion që nuk mund të sigurohet, pasi nuk gjendet.
• 3,630,000 m² për Kavajën janë brenda kufijve të lejuar, por me rezerva për ta konsideruar të saktë për arsye të shënimit më lart.

5. Lezhë

• Sipërfaqja e Lezhës është 365 km².
• Sipërfaqja e lejuar për ndërtim është 109,500,000 m², nëse konsiderojmë që ndërtohet në gjithë territorin e bashkisë. Në fakt, zona e lejuar urbane është një informacion që nuk mund të sigurohet, pasi nuk gjendet.
• 3,630,000 m² për Lezhën janë brenda kufijve të lejuar, por me rezerva për ta konsideruar të saktë për arsye të shënimit më lart.

6. Sarandë

• Sipërfaqja e Sarandës është 355 km².
• Sipërfaqja e lejuar për ndërtim është 106,500,000 m², nëse konsiderojmë që ndërtohet në gjithë territorin e bashkisë. Në fakt, zona e lejuar urbane është një informacion që nuk mund të sigurohet, pasi nuk gjendet.
• 5,082,000 m² për Sarandën janë brenda kufijve të lejuar, por me rezerva për ta konsideruar të saktë për arsye të shënimit më lart.

7. Himarë

• Sipërfaqja e Himarës është 189 km².
• Sipërfaqja e lejuar për ndërtim është 56,700,000 m², nëse konsiderojmë që ndërtohet në gjithë territorin e bashkisë. Në fakt, zona e lejuar urbane është një informacion që nuk mund të sigurohet, pasi nuk gjendet.
• 1,452,000 m² për Himarën janë brenda kufijve të lejuar, por me rezerva për ta konsideruar të saktë për arsye të shënimit më lart.

Nga llogaritjet e mësipërme, mund të konkludojmë se ndërtimi prej 72.6 milionë m² i shpërndarë në qytetet që përmendëm është brenda kufijve të lejuar për intensitetin e ndërtimit për secilin qytet, me përjashtim të Tiranës, ku ndërtimi është mbi 3 herë më i madh se limiti i lejuar.

Ky tejkalim i ndërtimit në Tiranë ka pasoja për infrastrukturën, mjedisin dhe cilësinë e jetesës, duke kërkuar një rishikim të politikave urbanistike dhe të menaxhimit të zhvillimit të qytetit.

Nëse Tirana ka deri 3 herë më shumë sipërfaqe të ndërtimit ose intensitet urban se sa lejohet nga normat aktuale, kjo tregon se zhvillimi ka shkuar përtej kufijve të parashikuar për menaxhimin e mjedisit urban dhe infrastrukturës.

Pasojat e mundshme, sipas ekspertëve të ndërtimit dhe analizave nga studime të shumta tregojnë se transmetohen te:

Ngarkesa mbi infrastrukturën

• Intensiteti i lartë i ndërtimit rrit presionin mbi rrjetin rrugor dhe sistemet e transportit, duke shkaktuar trafikun e probleme të tjera të lëvizshmërisë.
  • Infrastruktura e ujit, energjisë dhe kanalizimit mund të mos përballet me ngarkesat shtesë, duke shkaktuar ndërprerje dhe probleme të shërbimeve publike.

Efektet mjedisore

• Rritja masive e sipërfaqeve të ndërtuara redukton zonat për rekreacion, parandalon absorbimin natyror të ujit dhe ndikon negativisht në cilësinë e ajrit.
  • Densiteti i lartë urban dhe mungesa e hapësirave të gjelbra mund të çojnë në ngritje të temperaturave lokale.

Cilësia e jetës së banorëve

• Një densitet i lartë pa planifikim të duhur mund të sjellë sfida në qasjen në hapësira publike, rritje të kostove të banimit dhe probleme të menaxhimit të shërbimeve publike, si arsimi dhe shëndetësia.

Në reagim të pjesës që kjo mbingarkesë e intensitetit dikton edhe shpërndarjen e fondeve buxhetorer për infrastrukturën dhe përshtatjen e saj në varësi të zhvillimit urban të qyteteve nga të dhënat në vite të buxhetit të shtetit duket se Tirana mban një pjesë të madhe të investimeve publike dhe private në infrastrukturë, duke përfshirë ndërtimet e zjgerimet e akseve rrugore, investimet në ujësjellës dhe kanalizime, si dhe zhvillimet urbane dhe energjetike, arsimi dhe shëndetësia etj[2].

Në krahasim me qytete të tjera shqiptare, Tirana përmban një intensitet më të lartë urban dhe një koncentrim më të madh investimesh në infrastrukturë. Kjo është rezultat i një politike të zhvillimit të orientuar drejt rritjes urbane dhe kërcënimit të betonizimit, i cili përfshin edhe kritikat nga ekspertët dhe shoqëria civile.

Në një krahasim më të gjerë rajonal, Tiranë shfaqet si një nga qytetet ku investimet në infrastrukturë janë më intensive, edhe në kontekstin e vendeve të Ballkanit. Ky përqendrim të madh investimesh dhe normat e larta të ndërtimit shpesh nxisin debat rreth qëndrueshmërisë dhe zhvillimit të qëndrueshëm urban.

Raportet tregojnë se në disa raste më shumë se 50%–60% e shpenzimeve kapitale për investime infrastrukturore janë drejtuar për zonat e Tiranës. Investimet në transport, energji dhe infrastrukturë urbane janë të përqendruara për të përmirësuar mobilitetin, furnizimin me energji dhe cilësinë e ambientit urban.

Rajonet urbane dhe periferia e vendit (Durrës, Vlorë, Elbasan, Shkodër, etj.)  përfaqësojnë rajone kryesore me aktivitet ekonomik të konsiderueshëm, por marrin një pjesë më të vogël se Tirana.

Për investime në transportin rrugor dhe projekte lokale të furnizimit me energji dhe ujë, këto rajone zakonisht përfitojnë mesatare rreth 10%–20% e buxhetit të investimeve për secilin rajon.

Kjo shpërndarje siguron që zonat me popullsinë më të dendur dhe aktivitetin ekonomik të madh të marrin mbështetje për zhvillim, ndërkohë që edhe rajonet periferike të mëdha të vendit nuk mbeten pa projekte.

Në zonat më të largëta dhe rurale, ku densiteti i popullsisë dhe aktiviteti ekonomik janë më të ulëta, marrin një pjesë më të vogël të buxhetit. Investime kryesore për këto zona përqendrohen në projekte themelore infrastrukturore, si përmirësimi i rrugëve lokale, furnizimi me ujë dhe kanalizimet, që synojnë përmirësimin e cilësisë së jetës në nivelin bazë. Përqindjet në këto zona mund të jenë më të ulëta, shpesh poshtë 10%, por janë thelbësore për integrimin rajonal. Në përgjithësi, shpërndarja rajonale e investimeve të buxhetit të shtetit në Shqipëri tregon një prioritet të fortë në zhvillimin e zonave urbane kryesore – kryesisht Tirana – ndërsa rajonet të tjera marrin mbështetje sipas nevojave specifike infrastrukturore dhe ekonomike. Ky model ka si synim të forcojë zhvillimin ekonomik dhe social, megjithëse sfida qëndron në arritjen e një balancimi të qëndrueshëm midis zhvillimit të kryeqytetit dhe infrastrukturës bazë në zonat më pak të zhvilluara[3].

[1] koncepti i “intensitetit për km²” përdoret për të përshkruar densitetin e ndërtimeve brenda një sipërfaqeje prej një kilometri katror. Intensiteti mund të matet përmes raportit të sipërfaqes së ndërtuar (FAR) dhe ngarkesave operative që ato ndodhin në një zonë të caktuar. Ky koncept ka ndikime të drejtpërdrejta në menaxhimin e infrastrukturës dhe zhvillimin urban, duke u bërë një faktor kyç në sigurinë dhe qëndrueshmërinë e qytetit. Intensiteti i lartë i ndërtimit ka potencialin për të shkaktuar një varg problemesh, përfshirë ngarkesën mbi rrugët, sistemet e transportit, furnizimet me ujë, energji dhe kanalizim, si dhe ndikimin negativ në cilësinë e ajrit dhe hapësirat e gjelbra.

[2] Përfshin ndërtimin dhe rehabilitimin e rrugëve, trotuareve, ndricimit, gjelberimit, urave dhe infrastrukturës tjetër kryesore. Ky sektor shpesh merr një pjesë të madhe të investimeve publike, veçanërisht në kontekste ku kërkohet përmirësimi i mobilitetit dhe integrimi rajonal.

Investimet në modernizimin e rrjetit elektrik, ndërtimin e centraleve dhe promovimin e energjisë së rinovueshme. Këto projekte janë të rëndësishme për sigurimin e furnizimit energjetik dhe për reduktimin e ndikimit mjedisor.

Përmirësimin e sistemeve të furnizimit me ujë, trajtimin e ujërave të ndotura dhe zhvillimin e infrastrukturës së kanalizimeve. Këto investime janë kyçe për shëndetin publik dhe menaxhimin e burimeve natyrore.

Ndërtimin e spitaleve, shkollave dhe universiteteve, si dhe përmirësimin e pajisjeve dhe infrastrukturës shëndetësore/arsimore. Këto sektorë janë kritike për përmirësimin e cilësisë së jetës dhe zhvillimin afatgjatë social.

Investime në modernizimin e institucioneve shtetërore, përmirësimin e efikasitetit administrativ dhe projekte të tjera kulturore, turistike dhe digjitale.

[3] Ky informacion bazohet në analizat e fundit të dokumenteve të buxhetit dhe raportimeve të institucioneve përkatëse, si Ministria e Infrastrukturës dhe Energjisë, si dhe të dhënat të INSTAT; shifrat konkrete mund të variojnë sipas vitit buxhetor.

* Pjesë nga studimi Shqipëria në ndërtim: Problemet dhe perspektivat e zhvillimit të qëndrueshëm prej 1995 – 2024