Çmimet e banesave dhe përballueshmëria e tyre nga familjet shqiptare

Blogu blerje prone, çmimet e banesave, çmimet e ndertimit, familjet, kosto ne ndertim, kredia, pasuri e paluajtshme, perballueshmeria, pronaret e tokave, pronat, qerate, shtepi, strehimi social, toka, tregu i ndertimit 0 Comments

Sektori i ndërtimit të banesave ka një rol të rëndësishëm për stabilitetin e familjes dhe për rritjen e të ardhurave. Nisur nga ky rol nevojitet vëmendje e shtuar për zhvillimet në sektor jo vetëm nga sipërmarrësit/zhvilluesit, por në tërësi edhe nga sektori publik për politikat ekonomike dhe rregullatore përfshirë edhe politikën elastike tatimore. Pasuria e banesave po shihet se ka efekte më të mëdha sesa pasuri të tjera dhe është e lidhur ngushtësisht me shpenzimet e konsumatorëve, për vetë sigurinë që jep në nivel familjar apo personal.

Për shkak të ndikimit të qëndrueshëm të pasurive të paluajtshme në nivelin e jetesës, politikat e zhvillimit, strehimit dhe përdorimit të tokës dhe ndërtimeve të banesave duhet të kërkojnë konsensus të gjerë ndërpartiake dhe një transparencë të thelluar të burimeve të financimit të sektorit.

Për të shmangur efektet e dëmshme të ekuilibrit të përgjithshëm dhe për shkak të burimeve të kufizuara publike, politikat rregullatore mbi tokën dhe procesin e ndërtimit me të gjithë elementët përbërës të tij duhet të synohen me kujdesin që meriton të ketë ky treg mjaft i zhvilluar në vitet e fundit.

Është fakt që çmimet e banesave[1] po rriten më shpejt se të ardhurat në vend, duke ulur nivelin e kursimeve të familjeve me nivel të mesëm të ardhurash, por edhe duke shkaktuar pakënaqësi sociale te kategoria e familjeve me të ardhura të ulta, që duhet të përfitojnë nga politikat vendore për banesat sociale.

Në analizën fillestare të elementëve të kostos së ndërtimit, le të shikojmë së pari ecurinë e Indeksit të kushtimit në ndërtim për banesa[2].

Për periudhën Tr.4 2020 deri Tr.4 2023 shihet se rritja është 14.8%[3].

Së dyti, kur shikojmë ecurinë e pjesës së sipërfaqes së ndërtuar, që paguhet si kosto nga zhvilluesi ndërtimor për pronarin e truallit për ndërtim për të njëjtën periudhë si më lart, rezulton se ka një rritje të lehtë vjetore, mesatarisht 2% deri në 4%, duke u nisur nga referenca e çmimeve të tokës dhe truallit të vitit 2016[4].

Në 6-mujorin e parë të vitit 2024 ka pritshmëri për një rritje të vlerës së referencës së tokës me të paktën deri në 5% më shumë nga sa është tregu aktual.

Në të njëjtën kohë le të shikojmë edhe ecurinë e çmimeve të shitjes së banesave.

Nisur nga këta elementë kryesorë që përbëjnë pjesët kryesore për çmimin e shitjes së banesave, sipas një analize të mëparshme nga ALTAX kanë treguar një rritje referuese mesatare të çmimeve të shitjes në Tiranë deri në 23.8% për periudhën 2018-2023.

Por, në realitetin e tregut shqiptar, ku përdoren çmimet reale të shitjes së banesave, rritja e çmimeve kryesisht për Tiranën dhe periferinë për vitin 2023 varion nga 11% deri 31%[5]. Rritja më e vogël është në zonat e qendrës ku çmimet janë rritur vit pas viti me një mesatare vjetore prej 9% për dekadën e fundit[6].

Nga ballafaqimi mes kostos gjithsej për ndërtimin e banesës dhe çmimit real të shitjeve shihet një diferencë mesatare pozitive me 13%, e cila mund të konsiderohet si pjesa e fitimit që duhet të tatohet.

Megjithëse bilanci i një shoqërie ndërtimore përmbledh edhe shumë elementë të tjerë që përfshihen në koston fikse, gjithsesi diferenca e mësipërme është vetëm referuese e një realiteti të tregut, bazuar në treguesit e prezantuar më lart.

Po cila mund të jetë politika e qeverisë lidhur me këtë treg?

Çmimet e banesave përcaktohen nga kombinimi i faktorëve, si nga ana e kërkesës (siç janë të ardhurat dhe pasuria, kushtet financiare dhe zhvillimet demografike), si nga ana e ofertës (siç janë disponueshmëria dhe gjendja e njësive të banimit).

Normat më të larta të interesit dhe pasiguria më e madhe kanë rritur koston e kapitalit dhe kanë vendosur një presion në rritje mbi çmimet e ngritura të shitjes, duke përfshirë kryesisht strehimin. [7]

Tregu i pasurive të paluajtshme luan një rol të rëndësishëm në zhvillimet makro-financiar nëpërmjetl lidhjeve të tij në disa drejtime (çmimi i banesave, disponueshmëria e bankave për kreditë, gjendja e ekonomisë jashtë ndërtimit, veçanërisht me ndikimin e inflacionmit dhe zhvleftësimit me 16% të Euros dhe monedhave të tjera të huaja brenda vitit 2023).

Nisur nga kjo peshë e madhe ndikuese të tregut të pasurive të paluajtshme ne shohim si një nevojë për të lidhur së bashku tre pjesë që ndikojnë në mirëqenien e familjeve (çmimet reale të shtëpive, të ardhurat e disponueshme të familjes dhe konsumi real privat)

Kështu, sipas të dhënave nga INSTAT dhe media investigative, për mesataren e 5 viteve të fundit (2018-2023):

Rritja e çmimit të banesave është 28.3%
Rritja e të ardhurave bruto të disponueshme është 28.3%[8]
Rritja e Konsumit final të popullatës është 9.1%[9]

Në këtë lidhje mes tre treguesve më lart, shihet se rritja e çmimeve të banesave dhe të ardhurave bruto të disponueshme duhet të stimulonte konsumin duke rritur më shumë nivelin e të ardhurave dhe pasurisë së familjeve.

Rezultatet e vlerësimit konfirmojnë ndikimin e rëndësishëm të pasurisë së paluajtshme dhe rritjes së të ardhurave mbi shpenzimet konsumatore, por për Shqipërinë nuk është funksionale kjo logjikë pasi flitet për një rritje të ardhurash të disponueshme deri në 50 Euro në 5 vite.

Natyrisht, që një rritje e tillë e të ardhurave mesatare të disponueshme tregon situatën për më shumë se 70% të familjeve që jetojnë nga puna dhe remitancat. Një pritshmëri për të mundësuar blerje të pasurisë së paluajtshme për këtë pjesë të popullsisë duhet të ishte edhe politika e kreditimit e shoqëruar me lehtësimin e kufizimeve të huamarrjes, veçanërisht për kreditë afatshkurtra. Në publikimin e Bankës së Shqipërisë për tendencën e kreditimit në 2023[10] përmendet “…ngadalësim të ritmeve të rritjes së kredisë për banesa dhe pse ka një rritje të kredisë konsumatore.”

Sipas Forbes “Njerëzit zakonisht marrin këto lloj kredish (konsumatore) sepse e kanë të vështirë të paguajnë faturat e tyre. Ata marrin hua për të paguar për kujdesin shëndetësor, për një makinë të re që u nevojitet për të shkuar në punë dhe për të mbuluar shpenzimet e tyre pasi përballen me emergjenca për anëtarë të familjes. Njerëzit në përgjithësi nuk marrin para hua për qejf, por sepse kanë pak kursime për emergjenca. Rritja e borxhit të konsumatorit reflekton tendosje financiare në rritje për shumë familje. Borxhi i konsumatorit është valvula e presionit kur shtrydhet nga kostot e larta, të ardhurat e ulëta ose nga një kombinim i çmimeve të larta dhe të ardhurave të ulëta.” [11]

Në fakt, ekspertët tanë e konfirojnë këtë realitet pasi konstatuan se rritja e borxhit të konsumatorit ka shkuar së bashku me rënien e kursimeve likuide pas një goditjeje fillestare të lidhur me problemet e brendshme të ekonomisë shqiptare e ndikuar edhe nga krizat e jashtme[12].

Gjendja e tregjeve të pronave dhe shpenzimet konsumatore janë të lidhura ngushtësisht me ndryshimet në efektet e të ardhurave në konsumin privat.

Pronat e pasurive të paluajtshme janë sot përcaktuesi kryesor i pasurisë familjare, njësoj si në Evropë. [13]

Mirëpo, rritja e shpejtë e çmimeve të banesave në vitet e fundit, , ngre shqetësime për përballueshmërinë e blerjes së banesave nga familjet me të ardhura nga paga të fashës së mesme dhe të ulët.

Raporti çmim për një apartament mesatar (deri 90m²) [14]ndaj të ardhurave të një familje me dy të rritur në punë është një tregues i përdorur gjerësisht i përballueshmërisë për blerjen potenciale të një apartamenti.

Në vitin 2023, çmimi mesatar i shitjes për një shtëpi për një familje në Tiranë ishte 5.6 herë më i lartë se të ardhurat mesatare të familjes. Ky tregues për një familje me të ardhura të ulta ishte 9 herë më i lartë. Nëse raportin e zbatojmë për qytetet e tjera të vendit, ky raport arrin deri në nivelin 1.8 herë më i lartë për familjet me të ardhura mesatare dhe deri në nivelin 2.5 herë më i lartë për familjet me të ardhura të ulta

Ky raport është rritur me të paktën 1 herë në dekadën e fundit.

Nga niveli i këtij raporti kuptojmë që sa më i lartë të jetë, aq më të pakta janë shanset për të përfituar një kredi me kosto të ulët, pasi kushtet e kreditimit bazohen shumë mbi të ardhurat e familjes, përveç kritereve për garantimin e kredisë me kolateral[15] nga familja kredimarrëse.

Në një kontekst, që përballueshmëria për të blerë një apartament nga një familje me të ardhura të mesme duhet që treguesi i raportit të jetë deri 2.6 herë. Kjo do të thotë niveli i pagave duhet të jetë dyfishi i nivelit aktual, pra mbi 150 mijë lekë /muaj për një pjestar të familjes apo mbi 3.6 milionë lekë të ardhura familjare në vit.

Ndërkohë, për familjet me të ardhura të ulta, përballueshmëria për të blerë një shtëpi me një sipërfaqe të ngjashme nevojitet që niveli i pagave të rritet me 3.8 herë nga niveli aktual i pagave minimale.

Kjo rritje e pagës në Shqipëri është pjesë e rritjes së vlerës së shtuar , që krijohet nga rritja e produktivitetit të bizneseve shqiptare, si në turizëm, por edhe në sektorët e tjerë, si një kombinim të faktorëve të kërkesës dhe e ofertës së tregut të punës.

Nga ana e kërkesës, mbështetja e politikave duhet që të stimulojë rritjen e të ardhurave të qëndrueshme duke lejuar kushte financimi me norma interesi të ulta apo më pak se gjysma e tregut bankar. Kjo politikë e re e mbështetjes financiare nga sektori publik duhet të synohet sa më shpejt që të subvencionojë burime financimi të favorshme në një kohë kur shumë familje kërkojnë më shumë hapësirë në tregun e pasurive të paluajtshme.

Nga ana e ofertës, kufizimet në ndërtimet e reja në zona ku kostoja e ndërtimit është e lartë duhet të analizohet që të rritet numri i pronave të disponueshme në treg pikërisht me çmimet e përballueshme nga familjet me të ardhura të mesme dhe ato me të ardhura të ulta.

Një tjetër tregues i rëndësishëm për tu konsideruar është edhe niveli i përballueshmërisë së shpenzimeve për strehim (qeramarrja). Nga një llogaritje me të njëjtat tip familjesh si në rastet më lart rezulton se familjet me të ardhura nga paga mesatare shpenzojnë deri 30% të të ardhurave të tyre vjetore për strehim, duke përfshirë kostot si qiraja, shërbimet e përbashkëta dhe mirëmbajtje.

Për familjet me të ardhura të ulta, shpenzimi për strehim arrin deri 50% të të ardhurave të tyre vjetore.

Ndërsa kjo kosto e familjeve për strehim tregon barrën financiare të strehimit, për familjet me të ardhura më të ulëta, duhen politikë e dedikuar sociale nga bashkitë dhe qeveria qendrore për të analizuar dimensionet e situatës dhe kostot që duhet të përballohen në kohë optimale nga buxheti i taksapaguesve

Ndërsa rreziqet financiare mbeten prezente në treg, për arsye të një ekonomie që qarkullon jo vetëm para fizike jashtë bankave, por edhe nuk ka ulur nivelin e qarkullimit të parasë informale[16] është arsye shumë e fortë për organizimin e një studimi të thelluar dhe shumëdrejtimësh për të orientuar politikat e strehimit për të gjitha shtresat dhe moshat.

Përballueshmëria e familjeve për të blerë një apartament duhet të jetë tashmë një shqetësim i politikës, pasi çmimet kanë rifilluan edhe në 2024 marshimin e tyre rritës pas pauzës së shkurtër në fund të vitit 2023[17].

Mbajtja e normave të interesit të larta dhe mungesat e financimit me kosto të ulët duke përfshirë edhe një politikë shumë të kufizuar me kritere të paplotësueshme për shumicën do të përkeqësonte përballueshmërinë duke rritur edhe kostot e mëtejshme të familjeve kryesisht të reja.

Gjithashtu, një rritje në të ardhurat neto të familjeve duke e parë sipas këndvështrimit të lidhur me përballueshmërinë e çmimit të banesave, do të kërkonin një diskutim bazuar mbi faktet reale dhe një angazhim të përbashkët në formatin e një Kontrate të re Sociale mes qeverisë dhe qytetarëve për të nxitur një tjetër standart më të lartë të jetesë bazuar në mirëqenien që duhet të vijë nga optimizimi i politikave bazuar mbi reforma dhe vullnet të ri politik.

Në fakt, përveç vullnetit politik, i cili duhet të mos diskutohej, ka disa arsye të tjera që ndikojnë mbi mundësitë që kanë familjet për të zgjidhur problemin e strehimit. Politikat e qeverisë, kanë rolin kryesor në këtë drejtim, pasi është detyra e institucioneve që të mos lejojnë rritjen e pabarazisë së të ardhurave, pasi në vetvete duket se të paktën tre vitet e fundit rritja e të ardhurave të ulëta dhe të mesme ka nevojë për rritje të lartë dhe jo sa është aktualisht.

Por, mungesa e automatizimit të ekonomisë dhe investimet e mangëta nga buxheti i shtetit dhe bizneset lidhur me kërkimin dhe zhvillimin, në funksion edhe të rritjes së produktivitetit të mallrave të tregtueshme të prodhuara dhe shërbimeve është një tjetër përgjegjësi e paadresuar si dhe sa duhet.

“Pasuria e paluajtshme është e mira e fundit e patregtueshme (Bardhan et al., 2004) dhe në këtë kontekst, ndërtimi është zakonisht i diktuar dhe nga toka dhe zona ku ndërtohet. Prandaj, një lloj “sëmundjeje me kostot” (Baumol, 1993) pjesërisht qëndron prapa rritjes së përqindjeve të shpenzimeve për banesat (Albouy et al., 2016).”
Në rastin e vendit tonë, informaliteti ndikon në mënyrë të mjaftueshme bashkë me paratë e pista për të deformuar raportin kosto / fitim. Për më tepër, baza tatimore për politikën e strehimit nuk është mjaft e gjerë për shkak të të ardhurave të ulëta dhe shtrirjes së ekonomisë informale.

Ndërkohë, politikat dhe rregulloret gjithnjë e më komplekse dhe të pazbatueshme edhe për arsye të mospërshtatjes së tyre me kushtet reale të të bërit biznes në Shqipëri duke i shtuar edhe agresivitetin e taksave lokale në Tiranë dhe disa qytete bregdetare krijojnë ndërtesa të reja strehimi me densitet të lartë, i cili ndikon për keq në cilësinë e mjedisit dhe të banimit. Në qytetet tërheqëse, vlerat e tokës është përshkallëzuar dhe shtëpitë me çmime të ulta janë pothuajse të pamundura për t’u ndërtuar më. Të mos harrojmë që niveli i korrupsionit nga ana tjetër shkon në të njëjtin drejtim në rritje me lejimin e moszbatimit të standarteve të ndërtimit.

Analiza paraprake na sugjeron, se një rritje në shpenzimet e qeverisë për përfitimet e strehimit social duhet të shoqërohet me një rritje në përballueshmërinë e blerjes së banesave. Efektet janë të rëndësishme në një horizont disavjeçar pas rritjes së shpenzimeve të qeverisë.

Shpenzimet për zhvillimin e banesave sociale kanë një efekt pozitiv, por madhësia është më e vogël dhe ndikimi jo domethënës nëse nuk harmonizohet edhe me politikën për rritjen e pagave bazuar te produktiviteti. Këto rezultate mund të pasqyrojnë faktin se shpenzimet për përfitimet e strehimit mund të kenë një efekt më të drejtpërdrejtë në përmirësimin e përballueshmërisë së banesave duke ulur drejtpërdrejt kostot e huamarrjes.

Zgjidhja e problemeve të përballueshmërisë së banesave kërkon një kombinim të rritjes ekonomike, sipërmarrjes lokale bazuar te produktiviteti për të rritur vlerën e bizneseve dhe asistimit për të përmirësuar kushtet e familjes.

Politikat e integruara vendore me ato kombëtare janë kritike për të fuqizuar familjet, komunitetet dhe zhvilluesit e pasurive të paluajtshme. Qeveria qendrore dhe vendore nevojitet që të adresojnë nëpërmjet politikave që duhet të zbatojnë institucionet në vartësi të tyre një rishpërndarje në mënyrë të drejtë të burimeve në administrim për të balancuar fuqinë blerëse.

Paaftësia, korrupsioni, klientelizmi dhe partitokracia duhet që të mos kenë paketën kontrolluese në këto vendimarrje dhe në politikëbërje.

[1] Gjatë vitit 2023 çmimet e banesave në të gjithë vendin u rritën me 11.6 %, ndërsa për kryeqytetin me 13.3%.

[2] Indeksi i Kushtimit në Ndërtim (për Banesa) mat ecurinë e çmimeve të materialeve të ndërtimit, të fuqisë punëtore dhe të shpenzimeve të tjera kapitale që përdoren në ndërtimin e një banese tip (8 – 10 kate)

[3] https://www.instat.gov.al/media/13072/indeksi-i-kushtimit-në-ndërtim-për-banesa-tr-4-2023.pdf

[4] https://atp.gov.al/wp-content/uploads/2023/08/vkm-nr.89-date-03.02.2016-per-miratimin-e-hartes-se-vleres-se-tokes_compressed-1-compressed.pdf

[5] https://www.monitor.al/cmimet-e-apartamenteve-ne-kryeqytet-shtrenjtohen-deri-ne-30-brenda-nje-viti-kryeson-periferia/

[6] https://www.monitor.al/cmimet-e-apartamenteve-ne-tirane-jane-rritur-me-66-nga-2005-a-2/

[7] https://www.imf.org/-/media/Files/Publications/WP/2023/English/wpiea2023256-print-pdf.ashx

[8] https://www.instat.gov.al/media/13063/anketa-e-të-ardhurave-dhe-nivelit-të-jetesës-në-shqipëri-silc2022.pdf

[9] https://altax.al/inflacioni-konsumi-rritja-ekonomike-dhe-ndikimet-ne-2024/

[10] https://www.bankofalbania.org/rc/doc/Tendencat_ne_kreditim_tetor_2023_shqip_WEB_25666.pdf

[11] https://www.forbes.com/sites/christianweller/2023/02/24/rising-consumer-credit-could-pose-risks-in-slowing-economy/?sh=38f4df4a5615

[12] https://www.monitor.al/depozitat-me-afat-ne-leke-renia-ngushtohet-ne-nivelin-me-te-ulet-ne-nje-dekade/

[13] https://www.imf.org/-/media/Files/Publications/WP/2023/English/wpiea2023247-print-pdf.ashx

[14] https://www.instat.gov.al/media/12918/vjetari-statistikor-rajonal-2023__.pdf